hemingyong

谢谢bluesea，你提了一个很好的问题。
第一要考虑到的是，你的房子在市政规划中的类别(zoning)。多大，多高，可否有第二居住单元？如果现有居住面积已到极限，就不可以做增加面积的改造。
第二，安全方面的考虑。比如侧面山墙，玻璃的面积只能有一定比例。不可随意增加窗户。
再如承重墙，不可随意拆。
第三，有些工作，要由有执照的人士来做，如电，水，气。
市里相关部门的职责是确保以上几点的执行，理论上讲，只要符合相关规定，你的申请都会被批准。
你说得很对，开始想时就要符合规定。

bluesea

谢谢版主答复。我还有个疑问，就是你上面的第三条，如果这房子的Owner自己能做的话(我是指房子内的水了和电），是不是不需要执照呢?还是有别的限制？

hemingyong

简单地回答，你的房子，什么都可以自己做，没有别的限制。
但是，所做的事，却没那么简单，只有符合省建筑条例，防火条例和行业规范，才能通过检查。不申请许可证，或是没通过检查，就成了违章建筑，房主就要自己承担责任风险，还有可能被检查员叫停。房屋结构的改变，水路系统的改变，电路系统的改变，天然气管道的改变，甚至通风系统的改变，都有繁复的条例，谁能把这些都搞清楚后才去翻修？边干边学那天才能完工？结果是事倍功半。
有些工作可以自己做，也不要许可，请允我在“自己动手”部分，与大家交流。

bluesea

版主您说得很有道理，这条例只有内行人才吃得透、摸得清，自己没经验还是轻易别动。
我也是听请来的电工嘟囔了几句，他说一定要有牌电工或者你Owner自己做...，所以我才有了前面的问号，因为我家就有中国的“电工”，但我当时并不知道自己也有这个权利。没有版主开的这话题，我还不知道这个问号要留到那一天了，谢谢!

MrGrant

帮很多朋友去看房子时，朋友往往会说我要把这里把那里怎样怎样，当我们终于把合同签了，我们心里就开始计划如何把房子改造的更靠近我们梦想中的房子，这可能是装修的起源吧。

我们就开始频繁地去Home Depot，Home Depot的口号就是“You can do it, We can help”.当时自己看到这个口号时，感觉挺震撼的。我的理解是，我们自己做，专家当助手。去买东西，我往往不说我要买啥，我说我要做啥，您看需要啥，帮我买起了，再告诉我怎么做。Home Depot还有各种解渴的书籍，翻一翻，很多问题也就解决了。


“要想富，改车库”。这个口号当时很入我心。自己发现维多利亚的车根本不用放车库里，车库里往往 装满垃圾。车库的改造还简单，自己就首先向车库下手。这也就直接造成了自己的两个房子都没有车库。很多朋友都取笑我啊，不过做了，无怨无悔。

那时自己改电找电工，水管找水管工，自己做间隔墙，上灰板，上油漆。自己后来做的少了，找专业人士多了， 是因为几年前伤着手腕了，现在还没恢复。原来左手比不上右手，现在是右手比不上左手。原因是经验不足，安全意识不够。装修，一定要安全第一，血的教训啊，同志们。

在这里，一些小活，找个合适专业的装修人员不容易。这恐怕也是大家家里都有各种各样的工具，很多事自己动手的原因。

感谢斑竹开这个帖子，让大家可以交流分享。

雅居

维多利亚的房子多少都需要维修，学些基本的知识和动手经验，确实很实用。这里的大环境也有这样的条件，买工具材料很方便；员工大都很热心，知识丰富；参考书籍在店里，图书馆都能找到；电视，网路有更多的更详细的介绍。 周遭更是很多正面反面的例子参考。
最近替朋友买房，只要整理过，稍有设计的房子，上市马上卖掉，抢都抢不到。昨天看了一套房，不是豪宅但是整修得实用温馨，小院子花木扶疏。。。星期一上市，星期二已经有3个offer,我星期三去看时，已经pending，下周一解除条件。要价比政府估价要高近13万，成交价肯定更高。可见得保养好，翻新做的好，规划合理的房子，在市场低靡时，不跌价，有保值的功能。

hemingyong

谢谢MrGrant分享经验。“要想富，改车库”是很多人的实践，但口号是你原创吧？虽然我也没有少改车库。

hemingyong

做翻修最先要考虑到的问题之一是财务。一般情况下，我们都要去银行借钱，要考虑借多少钱为合适，怎样运用财务手段确保工程进展顺利。我相信参加讨论的网友，关心本贴的朋友，或多或少都有这方面的经验和技能。当我就此与投资理财的版主lina交流后，再次体会到，专家就是专家，不佩服不行啊。
下面我们有请lina结合银行借贷业务和翻修实践谈谈体会，也欢迎其他认识和不认识，专业和非专业的朋友不吝指点。

linafeng

作为业主，在房屋翻修过程中所要作出的选择和决策不亚于买房的时候。在你开始兴奋地在白纸上起草你的翻修大计和约见承建商之前，请先静下心来考虑好这几个问题：翻修的资金准备好了吗？从投入和产出的角度看，花多少钱为之合适呢？该如何控制预算呢？在房屋翻修上，说实话我也只是新手，我就将我仅有的一些装修经验结合我工作上的专业知识，给大家浅聊一下。不足之处请大家帮忙补充。

一，        准备翻修用的资金。

当涉及到大工程的时候，所需要的资金动辄上万，如果银行里没有现成的储蓄，自然就要通过贷款的方式取得装修用的资金了。各大银行的个人贷款产品大同小异，下面给大家详细介绍一下。

1．        Mortgage

现在市面上的variable closed mortgage应该是所有贷款产品中利率最低的。如果你准备给房子动“大手术”，所需要的装修资金较大的话，这个可算是首选。比如你需要$100,000给房子作加建或拓宽，你可以到银行询问一下贷款专员，看看你是否合资格refinancing你的mortgage。比如你的房子值$ 500,000，现在的mortgage的余额还剩$250,000，在你收入和信用符合资格的情况下，你应该可以合资格将现有的mortgage提高到$350,000，以此提出$100,000的现金。我们的银行术语称为equity take-out。

这样贷款按照mortgage的低利率，而且摊还期可以拉到最高30年，每个月的还款压力就不会太高。

同样，如果你房子完全没有贷款，也可以通过设立一个mortgage的形式将这部分取出。

好处：利息最低，摊还期长，还款压力小。不够完美的地方就是这种贷款是一次性的，也就是说这次你贷了$100,000，如果N年后你还清了，又有别的地方需要钱的时候，你就又要到银行申请一次了。
费用：需要律师费（大概$350-$500），和房屋评估费（通常银行cover）

2．        Secured Line of Credit

Secured Line of Credit 也称为有抵押信贷额度。通常是以房产为抵押，向银行申请一个较大额度的信贷帐户，产品功能类似信用卡，但是可用额度更高，利息低至现在的Prime+0.5%，还款额可以支付利息而已。

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举个例子，如果你现在住的房子值$500,000，没有任何贷款，在你符合贷款资格的情况下，你可以到银行用这个房子抵押一个$100,000的secured line of credit，利率是Prime(3% as of July 28,2011)+0.5%，interest  only payment。也就是如果你用里面的$50,000做装修，每个月的还款供可以只支付$50,000x3.5%/12=$145

好处：利息较低，可以只还利息，什么时候有钱了，可以一笔还清所有余额而没有罚款。此产品一劳永逸，只要房子不卖，你就一直拥有这个高额的低息信贷额度，可作任何用途，装修，买车，旅游，投资等等。
费用：需要律师费（大概$350-$500），和房屋评估费（通常银行cover）

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再举个例子，如果你现在住的房子值$500,000。有一个$250,000的房屋贷款。同样可以向银行申请一个secured line of credit。银行一般可以做最高相当于房屋评估价80%的贷款，也就是说，在这个例子里，银行可以给你最多$150,000的信贷额度。$500,000x80%-$250,000=$150,000。因为这个房子已经有了一个mortgage，所以这种情况下拿到的secured line of credit在利率上没有上面例子里好，通常是Prime+1%。除此之外，其他产品特性一样。

好处与费用同上。

3．        Personal (unsecured) Line of Credit  

如果实在不愿意花律师费，或者拿自己的房子去抵押的话，可以选择申请个人信贷额度，通常也是无抵押的信贷额度。

由于无抵押，银行自然会收紧审批的要求，获得批准的信贷额度不会特别高，利率也不一样，通常银行提供的personal line of credit的利率会在5%-13%左右。部分贷款者如果申请条件好的话，可以获得interest only payment的优惠，否则正常的每月最低还款额是closing balance的2%。举例说，同样是花了$50,000，这种情况下，你每个月的最低还款额就是$1000（$50,000x2%），跟上面的$145的interest only payment是大不一样了。

这个产品也是终身受用的，跟信用卡一样，用了还，用了还，这个贷款额度就一直在那儿。因为不牵涉房产，自然也省了律师费。

4．        Personal Loan

Personal Loan 也叫个人贷款。是一般传统的贷款产品。与上面我提到的其他贷款产品不一样，personal loan是一次性的贷款产品，同样是$50,000，这个产品的放款是一次性的，银行会给你设定最高可以为5年的摊还期，规定好每个月的还款额连本带利是多少钱，5年后你还清了，这笔帐也就结了，将来你还需要贷款，就又要重新做一次申请。利率跟personal line of credit 差不多，在6%-15%之间，根据具体案例而定。

有些人比较喜欢这种形式，因为给自己规定每次连本带利的还款，知道3，5年内一定能还清，不像上面的几种产品，可以一辈子只还利息，产生惰性，反而永远的拖着这笔债。

申请此产品同样没有任何费用。

二，        投入=产出？

经费的问题解决了，下一步就要考虑该怎么花这笔钱了。一个房子这么大，我该在哪里“动刀”，会给我带来最大的房屋增值呢？

根据AIC（Appraisal Institute of Canada） 的网站报道，以下房屋翻修的投资回报（return on investment）是最高的：

Bathroom Renovation    RIO: 75% - 100%
Kitchen Renovation    RIO: 75% - 100%
Exterior Paint    RIO: 50% - 100%
Interior Paint    RIO: 50% - 100%
Basement Renovation    RIO: 50% - 75%
Recreation Room Addition    RIO: 50% - 75%
Install a Fireplace    RIO: 50% - 75%
Flooring Upgrade    RIO: 50% - 75%
Furnace/Heating System Upgrade    RIO: 50% - 75%
Window/Door Replacement    RIO: 50% - 75%
Construct A Garage    RIO: 50% - 75%
Exterior Siding    RIO: 50% - 75%

以下房屋翻修的投资回报（return on investment）是最低的：

Landscaping    RIO: 25% - 50%
Build a Fence    RIO: 25% - 50%
Interlocking Paving    RIO: 25% - 50%
Asphalt Paving    RIO: 25% - 50%
Install Home Theatre Room    RIO: 25% - 50%
Interlocking Brick (Walkways)    RIO: 25% - 50%
Installing a Whirlpool Tub    RIO: 0% - 50%
Install A Swimming Pool    RIO: 0% - 25%
Install a Skylight    RIO: 0% - 25%

虽然最终的实际回报还与你的房子的location，neighborhood和装修完成的做工和材料有关，但是由此报告作参考，你也可以边敲着算盘，边决定改作哪里的改动。

我想给各位业主的另一个提示是，有些物业内的装修，在做之前一定要三思。比如，有些业主嫌屋内现有的带烟囱的壁炉太占地方，想把壁炉拆了。但是在西人看来，没有壁炉的房子就不叫房子，这样的一个改动，就可能影响你将来卖房子。还有不少的业主也会考虑把车库改成房间出租。同样，按照西人的习惯，车库是“一家之主”，也就是男人们的天地，他们需要车库存放他们的各种工具。一个房子如果没有实际储存和工作作用的车库，也会多少影响将来再出售的情况。所以请一定仔细衡量后再做这样的改动。

决定好了作哪一部分的装修后，就要考虑作多少的投入了。俗话说，大有大做，小有小做。同样是装修一个厨房，你花$5000是它，花$50000也是它，那到底该花多少钱才合适呢？这个问题说实话，我也不是很在行去回答，记得以前问过一个装修的工头，他给我举了几个例子。如果你要装修厨房，总花销应该在你房价的5%左右。也就是$500,000的房子，你花大概$25,000就差不多了。如果装修浴室，总花销在房价的2.5%左右，即$500,000的房子，花大概$12,000-$13,000左右。

总的来说还是要从实际出发，不要盲目投入，毕竟在一个$500,000的房子就算放进一个镶金的浴室四件套，也不见得这房子能卖出百万。

三，        控制预算

我想这个不单是我一个人的，也是很多做过物业装修的业主的经历。每次做装修，十有八九会超支。我现在基本都会按照工程队给我的报价，多准备20%的钱备用。他报$10000，你就准备着$12000吧。
那么说还有什么我们可以做，以控制预算呢？这里是我的几个小提示：

1．        首先自己先有一个预算，最多可以安排出多少钱来做翻修，如需要通过银行贷款，最好先取得确认自己到底可以贷到多少，后面好看菜吃饭。

2．        约见几个不同的承建商，以完全一样的工程要求，要求他们做评估，并分别取得书面的工程计划书和报价。工程书上应写明工程所包括的大致情况。一般公司的报价都是3个月有效。

3．        选好承建商后，应与他们讨论详细的工程计划，明确如何付款。比如一些承建商是要求先付一部分订金，其他等完工后再全付。一些承建商则要求根据进程分2期，或3期付款。做好自己的时间安排，确认你到时放款没有问题。

4．        从头至尾monitor你的费用支出。你需要关注你的工程开展的情况，不可预知的情况通常很容易造成你超过原有的预算。比如原想换掉围着房子的一圈下水管道，但是却一下挖出一个埋在地下多年的oil tank。原想做一下地下室浴室的翻修，结果掀开一看，里面因为渗水都是霉菌。等等这样的情况，一旦发生，承建商要帮你处理完才能继续工程，自然要超出预算。

5．        每次付款一定要索取收据，上面一定要有HST的号码。


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银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
Tel:（250）405-2181   
lina.feng@bmo.com

hemingyong

谢谢lina,完整，实用。学习，受益了。
补充一点。用财务方法筛选出信用好的公司。
这是一个经常遇到而又常常被忽视的问题。最近有个朋友去买树苗，苗圃主人说，你要的树种没有货，你先交定金1700，货到时再付余款。这是商业惯例，听起来合理，朋友就付了款。谁知，这是一个三无公司，几个月过去了，树苗没见着，钱也要不回。还有一个朋友，雇了一漆工刷外墙，谈好价钱，比别人便宜。第一天干活，先要钱买漆和人工预付，过了几天，朋友不满意他干的活，提了点意见，结果，他拍屁股走人了。你说怎么办？这个漆工还是经用过其他朋友介绍的，同一人，以前表现不错，现在表现不好，原因之一，是你把钱先交给了他。一个专业人士，收费都在几十元一小时，几罐漆的信用都没有，钱到手，哪有心思干活。这样的例子有很多。
一个公司和个人的信用都是慢慢地建立起来的，信用是一个公司和个人，在北美商业社会生存，发展的主要理由，如果不是全部和惟一。大宗交易去银行开信用证，在网上买卖小商品有第三方担保，翻新工程量达到一定成度，就要请监理，这就避免了很多麻烦。
在筛选建筑装修公司时，最简单，实用的方法，就是看一个公司和个人能不能先提供服务和材料，然后开单让你付账。作为房主，我们是先用水，用电，用气，后付账单。叫人来割草，洗地毯，通下水都是先见服务后给钱。

kevin6096

学习

hemingyong

如何选择材料，看起来简单，做起来犹豫。希望有经验有教训的同学发表意见。
我体会，要注意以下几点：
1），质量第一，功能和价格次之。很多情况下，稍稍多花一点钱，会大大提高翻新的质量。木料2x4，finger-joint的比整片的贵10%，但是不易弯曲变形，做出的墙较平直。塑脂地板，便宜的表面有塑脂，反面没有，而且板薄，容易弯曲变形，做工如果不比好的贵，至少相同。瓷砖，分为两类，一是瓷胚，二是陶胚，其硬度和密度就不一样。做sub-floor和做外墙的板材，可有多种选择，夹板，刨花板，木板，过去多用木板1X8，但其整体性不如夹板刨花板，而夹板又优于刨花板。门分实木和木屑，空心和实心，其结实和隔音就相差很远。
一般来说，质量好的材料较贵，所谓好货不便宜，但是反过来说，便宜无好货，则不一定对。比如同等质量的窗户，其耐用性，隔音效果，节能标准，材质都完全一样，但是如果加上几根装饰条，看上去像是6个框，价格就贵了20%，如果里外不同色，再加30%，如果再是向外摇开，又要加40%。就如买汽车，一些花哨的外观性的功能，于该车的引擎完全没关系，一点小玩艺儿，轻易多几千。
2)，易于施工，提高效率。盖新房，材料占造价的比例较大，而翻新则是人工比例大。为了节省材料多花了人工，是得不偿失。比如卫生间翻新，可供选择的墙板有加泡沫塑料的水泥板，有表面带防水膜的石膏板，有不怕水的硬板和绿板，
也可用标准石膏板涂或贴防水膜。。。显然，切割石膏板就比锯水泥板容易很多。安装瓷砖，中等价格的瓷砖，比最低档次和最高档次的瓷砖，容易很多。油漆，地板，厨柜，洁具，门锁，镶边条，门，木料等，都有类似问题。

hemingyong

3），品牌的选择。不论是盖新房还是做翻新，都应根据房子的情况，定下质量标准和美观，舒适成度，如不确定，宁愿超标，超前，不可凑合，降低。建筑材料中，最显示品牌的是水暖洁具。高档的豪宅，要用Grohe,中档的房子要用Moen，不要用杂牌，虽然有的杂牌也有lifetime保修保换，但是往往人工和精力的消耗，却要超过材料本身，何况人家看你的房子，买你的房子或者是租你的房子时，会通过细节，对房子的质量，档次，舒适度做出推断。电器如炉子，冰箱，洗碗机的品牌也看得见，用得着。此外，门锁也有品牌的高低。

MrGrant

谢谢版主的专业知识分享 以前贪便宜了，总是看哪个个便宜，大减价，买哪个，后面确实遇到了麻烦。以后要注意品牌和质量。

hemingyong

这是装修中最为重要的工作，也是最可能引起争论，见仁见智的话题。
说个故事。那是20多年前，我刚进入建筑行业，因为很想做contractor，builder,差不多就是小兵想当元帅的意思，有一次大胆问我的builder老板，这造房到底难不难？他回答，不难，你会嚼口香糖吗，会，就能干这件事。当时我听后信心百倍。谁知不出几个月，他破产了，还赖掉我两个月工资！教训惨痛。教训一，凡遇事信心不足时，问自己会不会嚼口香糖。教训二，凡遇事觉得太容易时，想一想是谁提出的口香糖说。
组织施工专业性是很强的，我们应该知道每一个sub trade 是怎么工作的，各种建材性能和价格，雇佣的员工，不论是全职工，钟点工还是合同工，应该怎样组合。要知道建筑条例，要知道劳动安全条例。要知道投入和产出，等等。检验一个人是否能够组织施工，重要的一条是看他能否预防和解决问题。犹如合唱指挥，闭眼听全团唱一遍，就能指出哪个声部有问题，哪团员没唱准。
所以我认为，在做装修时，如果想节省开支，应从动手开始，从小工做起，不要先从contactor做起。

linhuadance

版主久违了！
很长知识！
沙发搬来，继续跟您学习！

hemingyong

很高兴见到老师Lin搬来沙发，容我想想口香糖，再继续聊。
先请教一下，这房屋翻修和语言研究，舞蹈培训有关系吗？
谢谢。