地产经纪夏欣怡

前言

从2017年第1季度开始，夏欣怡独家编写的纳奈莫（Nanaimo）房地产季度版市场观察就和读者朋友们见面了。至于为什么要写这份报告，夏夏在自己编写的《2017年3月Nanaimo房地产市场简报》中已经说明了原因：主要在于对于月度报表而言，数据样本方面难免会存在不足。比如，south jingle pot2017年3月独立屋只售出了一处房产，这样在价格变化的幅度上会出现较大的跳跃性，依照这样的数据去进行房地产投资决策难免会出现偏差。

写作本季度报告之前，夏夏查阅了2007年10月至2017年3月，纳奈莫历史上有据可查的所有114份、每份长度在100页以上的月度PDF版市场报告，整合、抽取、汇编了所有数据，将其融入了夏夏自己的房地产数据库，工作量之大非亲身经历者是难以想象的。为什么夏夏如此费心做数据分析呢？因为，房地产投资专业化是夏夏始终在精益求精的方向。夏夏整理出来的数据是研究纳奈莫房地产市场变化的工具，也是夏夏为纳奈莫的购房和卖房者提供咨询的重要依据。夏夏将其中2015年1月至2017年3月的数据单独提取出来，汇总统计为季度版，精心编写而成了这份研究报告。

在写作本报告的过程中，夏夏的爱人闵纬国先生也提供了很大的帮助。他在国内是中国证券业持证分析师，曾出版过4本金融类的个人专著，他敏锐的市场嗅觉和强大的金融数据分析能力，为本报告的出现提供了极大的支持，在此对他表示由衷的感谢。

在本报告的内容中，夏夏更多地采用了图表的形式，因为夏夏认为好的图表自己会说话。当然，在必要的地方，夏夏也进行了一定的解释。好了，下面让我们进入正文。

2017年第1季度Nanaimo普通独立屋情况

Nanaimo的普通独立屋是华人购房的主力房型。这里所指的普通独立屋，就是北美大陆常见的普通自由持有式独立屋，并不包括英亩地独立屋、海滨独立屋和共管式独立屋。后三种独立屋，夏夏会在后面分别说明。

中国购房者往往容易将自由持有式独立屋和中国大陆所称的别墅混为一谈。实际上两者有非常大的区别，主要来说同样有五点：第一，税收不同。前者要缴纳房地产税，后者不需要。第二，物业费不同。前者不需要缴纳物业费，后者需要缴纳物业费。第三，地权不同。前者的土地永久所有，后者的土地有70年的使用期限。第四，楼层数量不同。前者除了2层楼的样式之外，也会出现一些只有一层楼的平层结构，这些平层的独立屋往往会受到一些腿脚不便的老年人的喜爱。而国内的别墅通常以2层楼较为常见。第五，庭院的面积不同。前者往往在房子之外有较大的前院和后院，有些庄园式的独立屋甚至在院子里会有树林、河流、山丘，甚至是湖泊。而后者的院子规模往往相对狭小，甚至没有自己独立的庭院。所以，在中国，并没有真正的北美大陆所指的独立屋。

图1：Nanaimo 2015年第1季度至2017年第1季度普通独立屋各季度

平均售价和销售量变化幅度统计图

从图1可以看出，Nanaimo的普通独立屋价格，在整体变化规律上是上半年增长，下半年走平甚至下跌，然后从下一年的年初开始又恢复增长。当然下半年也并非完全都是下跌，通常会在9-10月左右出现一个小高潮，具体变化情况可以参考我编写的《纳奈莫2016年房产白皮书-夏欣怡》。

2017年第1季度，纳奈莫普通独立屋相比上个季度（2016年第4季度）上涨了7.47%，相比去年（2016年第1季度）同期上涨了20.85%，相比2015年第1季度涨幅为30.21%。

2017年第1季度Nanaimo英亩独立屋情况

英亩独立屋指土地面积以英亩（1英亩=4047平方米）为单位的独立屋，这种独立屋通常在农场中会比较常见，这种类型的独立屋主要分布于Nanaimo 的和Cedar城区。

需要注意的是，这种英亩地独立屋虽然通常占地面积较大，但是依照当地，往往难以分割成更小的地块，尤其农场用地更是如此。在加拿大农地变成商业、住宅用地从而获取暴利并非不可能，只是过程十分繁琐，且须经过公听会程序。BC省（温哥华所在省）主管农地用途的机构为农地管理委员会（Agricultural Land Commission），个人在经过公听会和市政府同意后，才能向省政府申请，并向该机构申请变换农地用途。在这其中可能涉及的许可文件会有地质测评、土建设计、矿产资源、交通、古迹保护、绿化保护、社区服务设施、阳光阴影研究、环境影响、噪音影响、视觉效果等多达十份以上的可行性报告。公听会、市政府、省政府、农地管理委员会层层审批和众多的许可文件，一块农业用地要变更用途至最终开发完成，实在是一件难上加难的事情。

事实上，在加拿大一块土地要变更用途，即使只是将一块面积很大的住宅用地，切分为性质相同但面积较小的几块住宅用地，都是一件非常繁琐的事情。在变更过程中，只要有一个细节没有考虑清楚，就有可能得不偿失。所以，在加拿大地块大并非意味着价值一定就高，弄清楚土地性质和分割细节很重要。

这类投资有很多细节需要提前查清，如果读者朋友们希望进行此类地块的投资，最好与夏夏进行确认。

图2：Nanaimo 2015年第1季度至2017年第1季度英亩独立屋各季度

平均售价和销售量变化幅度统计图

从图2可以看出，Nanaimo的英亩独立屋价格，在2015年初到2016年底，涨势较为平缓看，但是2017年第1季度价格却出现了跳涨。本季度虽然出现跳涨，但销量却反而下降，即出现了量价背离。而且本季度仅售出了10处英亩独立屋，样本数量太小，本次跳涨是否有效，还需要2017年纳奈莫房地产市场半年报甚至年报出来，才能得到最终确认。
2017年第1季度，纳奈莫英亩独立屋相比上个季度（2016年第4季度）上涨了62.43%，相比去年（2016年第1季度）同期上涨了62.47%，相比2015年第1季度涨幅为100.17%。

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2017-5-1 13:54

地产经纪夏欣怡

2017年第1季度Nanaimo海滨独立屋情况

海滨独立屋指有自己私家海滩入口，前方无任何房屋遮拦的海景独立屋。这种独立屋属于稀缺房地产。

图3：Nanaimo 2015年第1季度至2017年第1季度海滨独立屋各季度

平均售价和销售量变化幅度统计图

从图3可以看出，Nanaimo的海滨独立屋价格的走势与普通独立屋的走势基本一致，与去年同期和2015年初相比，海滨房的涨幅则要略微胜过普通独立屋的涨幅。
2017年第1季度，纳奈莫海滨独立屋相比上个季度（2016年第4季度）上涨了4.41%，相比去年（2016年第1季度）同期上涨了29.65%，相比2015年第1季度涨幅为37.27%。

2017年第1季度Nanaimo共管型独立屋情况

共管型独立屋是需要缴纳公管费用的独立屋。共管型独立屋在建商申请土地划分的时候，成本较低，再加上往往是成片开发，因此能以较低的成本建房，所以总价也相对较低。
与普通的自由持有式独立屋相比，共管型独立屋普遍在房屋年龄上较新，相同价格下房况往往也更佳。所以近些年，共管型独立屋在纳奈莫也获得了一定程度的发展，但是共管式独立屋往往有自己严格的管理规定，并且会定期召开全体业主参加的会议，按照多数表决的原则来决定是否通过某一项需要由所有人共同遵守的决定。由于使用权的限制，共管型独立屋不是华人的主要选择。

图4：Nanaimo 2015年第1季度至2017年第1季度共管型独立屋各季度

平均售价和销售量变化幅度统计图

从图4可以看出，Nanaimo的共管型独立屋其价格变化趋势与变化规律和普通独立屋基本一致。
2017年第1季度，纳奈莫共管型独立屋相比上个季度（2016年第4季度）上涨了13.12%，相比去年（2016年第1季度）同期上涨了22.14%，相比2015年第1季度涨幅为47.61%。

2017年第1季度Nanaimo共管公寓情况

共管公寓通常指四层以上的楼房，和共管型独立屋类似，该种房型需要向物业管理部门缴纳管理费用。该种类型房产不是华人的主要选择。

图5：Nanaimo 2015年第1季度至2017年第1季度共管型公寓各季度

平均售价和销售量变化幅度统计图

从图5可以看出，Nanaimo的共管公寓在2015年初到2016年底的8个季度内，涨幅较为缓慢，进入2017年以后，公寓价格出现跳涨。跳涨的原因主要有两个：第一，进入2017年之后，与独立屋相比，公寓价格已显得较为便宜。第二，2017年初BC省针对低收入家庭推出了首次购房免息贷款新政（关于此次新政的详细内容可以查阅夏夏写的《2017年BC省房产新政：首次购房免息贷款解读》），刺激了中低价位物业的市场热度。
    2017年第1季度，纳奈莫共管公寓相比上个季度（2016年第4季度）上涨了14.06%，相比去年（2016年第1季度）同期上涨了21.29%，相比2015年第1季度涨幅为29.97%。

2017年第1季度Nanaimo共管平层情况

共管平层指只有一层的有公共管理的房屋，该种房型深受腿脚不便的老年人的喜爱。考虑到有相当多的加拿大人（包括美国人和中国人），会将气候舒适的纳奈莫作为退休养老之地，该种类型的房产未来可能会在纳奈莫获得较大幅度的发展。

图6：Nanaimo 2015年第1季度至2017年第1季度共管平层房各季度

平均售价和销售量变化幅度统计图

从图6可以看出，Nanaimo的共管平层在2015年初到2016年第2季度的6个季度内，几乎处于横盘整理状态。2016年下半年，该种房型涨幅较大，本季度出现了轻微下跌。
    2017年第1季度，纳奈莫共管公寓相比上个季度（2016年第4季度）下跌了0.98%，相比去年（2016年第1季度）同期上涨了33.71%，相比2015年第1季度涨幅为34.65%。

2017年第1季度Nanaimo共管联排房情况

共管联排房指与隔壁邻居拥有共同墙壁、且需要向物业管理部门缴纳管理费的房屋。

图6：Nanaimo 2015年第1季度至2017年第1季度共管联排房各季度

平均售价和销售量变化幅度统计图

从图6可以看出，Nanaimo的共管联排房从2015年初到2017年第1季度，基本围绕在一个较窄的价格区间范围内作上下波动，上涨幅度很小。
    2017年第1季度，纳奈莫共管联排房相比上个季度（2016年第4季度）上涨了12.13%，相比去年（2016年第1季度）同期上涨了12.35%，相比2015年第1季度涨幅为12.68%。

地产经纪夏欣怡

综述 最后再给出一张图表，是Nanaimo在2017年第1季度房地产市场的详细情况，具体的栏目项夏夏已经进行了翻译，详细读者朋友们都能看懂，夏夏就不再详细解释了。 表一：纳奈莫2017年第1季度房地产市场情况汇总表 如果想您还希望更好地了解Nanaimo去年一整年的市场变化情况，可以参考我写的《纳奈莫2016年房产白皮书-夏欣怡》。 如果您希望想获得与Nanaimo买房、卖房有关的更进一步的资料，希望能够从更加专业的角度辅助您作出房地产决策，欢迎与我交流。我叫夏欣怡，是BC省持证经纪人，在全球最大地产经纪公司——瑞麦地产工作，让我帮您作出更好的房地产决策。 我的微信：xia-xinyi 私人.png (59.58 KB) 2017-5-1 14:13 我的公众微信：xiaxinyilaoshi 公众.jpg (38.9 KB) 2017-5-1 14:07 我的网站：www.xiaxinyi.com （欢迎在我们的网站主页尝试中文房源检索） 参考资料 温哥华岛房地产管理局：http://www.vireb.com/ 加拿大地产信息网：http://www.realtorlink.ca/