linafeng

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原帖由 Tom62 于 2011-12-22 06:08 发表
请问在mortgage 还没有到期时，想要买掉房子，房贷罚款是怎样计算的？

什么样的mortgage会有罚金？

如果是variable closed mortgage，一般罚款额是三个月的利息，公式非常简单，举例如：以你要结束银行房屋贷款的那一天为准，你的贷款余额还剩$200000，当天你的浮动利率为3%，三个月的利息大概就是：$200000x3%/12X3=$1500。

如果是fixed closed mortgage，计算公式则复杂的多了，我单位有资料，但是我从来不想深究。罚金多少与你的房屋贷款的所剩余额，所剩贷款的时间长短，合同利率和现时同年期利率的差别等有直接关系，但是绝对要比variable closed mortgage的三个月利息罚金要多得多。

如果是open mortgage，则可任何时候解约而无须罚金, 无论是variable 还是 closed。

什么时候要付罚金？

〉如果你想提前结束一个closed mortgage 合同。如你合同未到期就要卖房的例子。
〉如果你想更改一个closed mortgage合同。如你原先拿的是fixed closed mortgage，现在将合同改成variable closed mortgage了。（注意：从variable closed变成fixed closed是没有罚金的哦）又或者原先贷款额是$200000，现在想加按refinance到$300000。
〉如果你想偿还超过银行所允许的提前预付贷款额到你的贷款本金里。如BMO允许你每年预换本金的20%，但是你突然中了649，想一次全部提前还清。

楼上刚刚一位朋友讲的如果是你同时卖一套房子，又买一套房子的话，是不是可以把贷款转过去呢。这种portable mortgage在实际操作中是很难实现的。关键在于这个贷款余额上。如果你在卖房子的时候，原有贷款余额为$234567.89，你很难说你在新买的那一套房子上也要做这个数额的贷款，你的新贷款额总归不是多就是少，只要这个数字不match，你很难转移一个房屋贷款的。另外，这一买一卖的交接还得在同一天。现实操作很难实现这些客观条件，所以这个罚金多数都是免不了的。

如果尽量减少解约时的罚金？

〉如果你提前解约是因为卖房。在pay out你的mortgage前，先到银行把你允许做的提前还款额做满，尽量降低你解约时的贷款余额会有助你减少罚金。例如，如果你的初始贷款额是$300000，你现在的余额是$200000，BMO允许你每年还本金的20%（有些银行是10%，有些是15%，我这里只是拿BMO做个例子，你要到你的贷款专员那里确定），那你就在提前解约前，尽量先还$60000，这样把贷款余额降到最低的$140000，你的罚金数额自然也会降低。

〉如果你提前解约是因为想在原银行refinance，像我上面说的提高贷款额。应该可以和贷款专员商量拿一个罚金上的折扣。呵呵，不一定每家银行，每个贷款经理都能做，或愿意做，但是no hurt to ask。

希望帮到你吧。

linafeng

如果提前违约只是为了增加贷款额，的确有一种方法是可以免掉罚金的，银行里我们称blended and extended。但是要记住，好处是不能都占着的。如果想通过这个方式免掉罚金，也自然不能拿到最好的现时利率。

举例：如果你原合同贷款额为$300000，5年固定利率5%，现在贷款余额还剩下$250000，还有3年才到满约，现在你想提前违约，并想向银行多贷$100000，现在最好的5年利率是3%。这种情况下，如果用blended and extended是可以帮到你免掉罚金，但是银行只会给你一个介于3%跟5%之间的利率。大概的公式可以参考

        $250000x5%+$100000x3%    = 4.428%  
               $250000+$100000

这只是个大概的算法，实际的公式还与你的所剩年期等其他因素有关，但基本意思是这样的。所以基本上如果想提前违约，又可以免罚金，又可以违约后重做mortgage时拿到最好的利率，大家如果能找到这样的贷款银行，请一定上来跟分享。