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小 发表于 2010-3-30 21:19 显示全部帖子
看大家回帖得那么热烈，我也手痒痒了，上来凑个热闹，闲聊两句，说些大家可能已经知道，或不知道的。
1。和国内的房屋贷款不同，这里的Variable（浮动利率）贷款，每个月的供款额是不会因为利率的变化和变化的。举例说，如果你当时Prime在2.25%的时候做的mortgage，每个月的供款额是$1000/月，即便Prime变到3%，你也还是只需付$1000，只是更多的一部分去到利息里，少一点的钱去到本金里而已，所以只是你的amortization（摊还期）会变长而已。
在你的贷款合同上，应该会有标明一个trigger rate，这个利率就是说，如果你的贷款利率hit到某一个点时，你的所有的$1000将会全部用来付interest，那么这个时候你就要到银行来increase mortgage payment了。但是通常这个trigger rate都很高，在短短的5年内，基本上你的浮动利率能达到那个数值的机率很小很小。
2。拿到今天为止最好的5-yr fixed rate 3.5%和最好的5-yr variable closed rate P-0.25%作比较，这当中已经差了1.5%。这是不小的一个数字，对于选择lock in到fixed rate的朋友，我觉得也不能完全说是peace of mind了。因为在他们的心里一样会有一个困扰，要直到一天Prime突破3.5%，他们才能真正舒一口气。人的心理都是这样的。
3。Fixed rate各大银行是可以自己控制变化的，从去年的9月到现在，每个月银行都调整一次fixed rate。但是Prime rate是要由央行来决定调整的，像现在的Prime2.25%就足足一年多没动过了。
4。放宽平常心，无论现在拿到的利率高还是低，都是5年的期限而已。无论你选择是fixed还是variable，在这5年里都是要经历亏盈或跌涨的。不要给自己太大的精神压力。
5。做房屋贷款用weekly或者bi-weekly的方式能省下非常多的利率，如果你的mortgage现在还是monthly pay，建议尽快到银行作更改，能省下来的利息会相当可观。
6。了解自己银行提供允许你的prepayment的数量是多少。
〉BMO，HSBC，CoastCapital都是允许每年预付贷款本金的20%，但是相比之下，BMO的20%还款是最为灵活的。
〉TD，BNS是15%
〉RBC，CIBC是10%
哪怕你就放$5000一年做一次这样的prepayment，你的amotization都会缩短到令你惊奇的年数。
7。不要一味的增加你每次的供款额。有些客人本来银行只要求每个月还款$1000，但是他们会进来要求增加payment到$1200。虽然这也是能帮你省利息的一种做法，但效果远不如我在上面说的还本金的做法。因为如果你只是增加mortgage payment$200，这$200里仍有一部分要去到本金，一部分去到利息。但是如果你可以把这$200分离出来，每个月到银行里独立去付这$200到本金里去的话，则一分钱利息都不用付，这$200是完完全全pay down的你的本金，用得事半而功倍，何乐而不为呢？
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Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
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