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请教关于BMO的房屋贷款

BMO的5年Variable rate房屋贷款是closed mortage, 也就是说如果你想提前pay off或中途转成fixed rate mortgage的话,都要付penalty,大概是3个月的利息,具体数字,你可以到银行咨询。但是BMO的这个5年Variable房屋贷款跟其他银行一般的variable closed mortgage还不一样,它是protected closed mortgage。也就是他有一个上限保障,你的mortgage有一个“最高利率保障”- the “protected” rate,比如说:The Maximum Rate for the 5-year (protected) is 6.99% as of April 12, 2008,那么如果prime rate在你的5年合同期内哪天涨到8%了,你也不用担心,你最高只要付到6.99%。

在这要提醒准备做mortgage的朋友,如果你是已经打算要在未来的2,3年内卖房或在prime rate降到底的时候就要转成fixed rate的话,不要光看Variable,也不要光看银行是给你prime - 0.6%还是prime - 0.8%,Variable Open Mortgage才是你的最佳首选。在这里我可以给大家一个例子。

一个$450,000的mortgage,
> option 1: Prime - 0.6%, variable 3 years open mortgage
> option 2: Prime - 0.8%, variable 5 years closed mortgage
以同样是25年摊还期来算,现在的prime rate是5.25%,使用BMO的网上计算器:
http://www4.bmo.com/cgi-bin/mortgage/cruncher.cgi

option 1:
> 你的每月还款额是:$2528.29
> 你可以随时pay off你的mortgage又或者转成fixed rate的mortgage,而不用付任何的penalty, 完全免费。

option 2:
> 你的每月还款额是:$2478.14 (和option1只相差$50.15
>  如果你要卖房子了,要pay off你的房屋贷款又或者忍受不住不断攀升的prime rate而想转成fixed rate的mortgage的话,你就要付大概3个月的利息作为penalty。注意,不是只有BMO才收这个penalty,所有的银行都是一样的,这是closed mortgage的特色。3个月的利息,哪怕就只有$2000吧,$2000/$50.15/12个月=3.3年。也就是说,这一个penalty就已经将你在过去的3.3年中“赚”的那0.2%的优惠利率全部贴上去了。

选择mortgage的特色和计划,其实和我们选择作投资是一样的。活期的GIC的利率当然没有定期的GIC高,但是如果你要提前从定期GIC中取钱的话,就一分钱利息都拿不到,甚至还要付penalty。选择mortgage也一样:

选择Variable open mortgage:
> 你满意不满意这个利率?
> 你知道你可以享受最大的灵活度,任何时候pay off或renew mortgage,没有penalty。

选择Variable closed mortgage:
> 你满不满意这个利率?
> 如果在未来的5年里,如果prime rate像05到07年那样从最低3.25%升到6.5%,你是否能接受支付两三千块的penalty,又或者是继续支付Prime -  0.8%,也就是5.7%,也不觉得郁闷?

选择fixed closed mortgage:
> 如果prime还继续下降的话,你满不满意银行现在给你的利率?

所以要根据自己的个人情况,和对利率变化的承受能力,才能做出最明智的决定。仅仅是一个rate,一个数字不足以说明问题。呵,说得有点偏题了,不过希望这些信息能帮到大家。


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银行账户信息,定存投资,个人贷款,房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复,可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
3481 Cook Street
Tel:(250)405-2355   
lina.feng@bmo.com

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嗬嗬,BMO Variable的mortgage一共有三种,分别是:

1。3-yr Open Mortgage
2。5-yr protected closed Mortgage
3。6-yr flexible below prime mortgage (这种mortgage是前三年closed,后三年open)

我见你说是签5年的variable mortgage,就想那应该是closed的mortgage啰。


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