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小 发表于 2019-4-9 13:51 显示全部帖子
个人投资者是否适合投资加拿大房产
很多国家为稳定本国房产市场，都对外国人购房进行一定限制。加拿大是个例外。那么，个人投资者到底是否适合在加拿大购置房产？
近些年，随着国民财富的不断增多，海外资产配置成为越来越受瞩目的话题。诺亚财富2月 23日发布的《2016高端财富白皮书》显示，近8成高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。
没有加拿大签证，也可投资房产
为稳定本国房地产市场，很多国家对外国人购房，都出台有一定的限制政策，例如与加拿大各方面情况都十分相似的另一大华人移民目的国澳大利亚就是如此。澳大利亚海外投资审核委员会（FIRB）规定，海外购房者需持有在澳洲连续居住12个月以上的签证，而且房屋要用于自住，不可用作投资赚取租金。但加拿大对外国人购房却没有限制。
对于中国投资者来说，只要持有护照（不需要任何加拿大签证），就可以不受限制地在加拿大购置房产，而且加拿大房产通常可以永久持有；如果需要贷款，则可享受与加拿大本国人一样的利率。原则上来说，只要首付能达到35%，加拿大各大银行都会提供利率2%～2.5%的房屋贷款。这个贷款利率甚至低于大多数以货币型基金为主要投资渠道的国内理财产品。
例如：
王先生是一个偏好现金类理财产品的稳健型投资者，手中持有40万加币的现金（约合人民币200万元），想在加拿大投资一处40万加币的房产，那么他完全可以不支付全款，而是将40万加币中的35%作为在加购房的首付款，房屋的剩余款项从银行贷款，剩下65%的现金则可以在国内配置货币型基金或收益更高的其它理财产品。
货币型基金的年化收益率通常能达到3%左右。而笔者所在的城市，40万加币左右的房产通常需要缴纳2500加币/年的房产税（加拿大房产税一般按照房屋政府评估价的0.6%～0.9%缴纳，而政府评估价通常比实际售价要低一些），约合人民币12500元/年；每月租金收益能达到1500～2500加币，取中位数2000加币，约合人民币10000元/月；如果在加拿大房屋银行贷款，也取2%～2.5%的中位数2.25%。
那么， 200万元人民币可以获得200万元×65%×（3%～2.25%）＋1万元×12－1.25万元＝11.725万元的年收益。
加拿大房产的租售比
房屋租售比就是租金与总房款的比例，比如北京的某处房产售价300万，月租金6000元，那么租售比为1500。国际上衡量地区楼市运行是否良好，则租售比一般界定为（1200）～（1300）。如果租售比高于1300，则意味着房产泡沫已经显现，如果低于1200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
4月，有报道称，经安居客房产分析师计算，发现目前一线城市租售比较为失衡，北京为1623，上海为1656，深圳为1693，广州为1470。其中，北京、上海、深圳租售比均超过600个月，也就是说要想通过房租收回成本，至少需要花50年以上的时间。二线城市的租售比同样令人担忧。春节前后涨幅惊人的南京、苏州，其租售比也分别达到了1608和1563。
上述比例均为平均数值，有些小区的租售比甚至突破11000。以上海浦东版块的梅园三街坊小区为例：该小区的挂牌均价为100250元/平方米，平均出租均价为75元/（平方米
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