2016，加拿大房地产市场风云变幻，BC省房产政策层出不穷。在这样的背景下，纳奈莫房产市场体现了怎样的规律？又出现了哪些新现象？夏欣怡为您剖析。
上篇：纳奈莫房产市场2016年的老规律
2016年， 纳奈莫独立屋均价达到$447,336，比2015年上涨14.3%。而房屋类型、投资时机、地理位置，对价格的变化起到了决定性作用。纵观2016年纳奈莫的房地产市场，下述三个趋势尤为显著：地在房先、季节变化、强弱变幻。在下文中，夏夏将对这三点分别进行说明。
2.1地在房先
地在房先是指：如果土地价值在产业中所占比例越大，则该产业价格的上涨幅度往往也越大；如果房屋在产业中所占的比例越大，则该产业价格的上涨空间反而会越小。
表一：2016年与2015年纳奈莫各类型房产销售情况表
加拿大的房地产分为房产与地产两个部分，通常来说，房屋和汽车类似是不断贬值的，而地产通常会保值和增值。在土地、独立屋、共管房 (独栋)、共管房 (联排)、共管房 (公寓)五类房地产类型中，土地价值在该类型产业总价值中所占的比例是不断减少的。从表二可以明显看出，随着土地占比的不断减少，五类房产的价格涨幅也呈现出递减的趋势。但是考虑到空地较难获得贷款，且建房往往需要较长周期，因此，从保值增值的角度考虑，更为合适的房地产购置方式是买入独立屋。
2.2季节变化
图一：2016年纳奈莫独立屋分月份平均售价统计图
从图一上可以看出，2016年，纳奈莫的独立屋平均售价呈现明显的季节性变化趋势，春季价格逐步走高、夏季出现短暂的低潮，而后秋季出现一个价格上的小高潮，在冬季价格又趋于平淡。在多数历史年份，这样的季节性变化均有体现。
2.3强弱变幻
图二：2016年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图
将图二与图三进行对比，不难发现就年度涨幅来看,独立屋平均售价最高的三个区域North Jinglepot、 Hammond Bay和North Nanaimo，在涨幅上也居于前列，在前6名的位置上占据了3席，如表二所示。这一点和往年的情况类似，可谓强者恒强。而这三个区域又分为两种情况：第一种情况，North Jinglepot，英亩大地（一英亩等于4046.86平方米）房提升了房产均价，更多的价值体现在土地面积上；第二种情况，Hammond Bay和North Nanaimo，这是传统意义上华人喜爱的区域，主要优势在于学区好、购物便利（温哥华岛上最大的购物中心位于North Nanaimo）、海景较佳，更多的价值体现在土地位置上。
图三：2015年纳奈莫独立屋分区域销售数量及平均售价统计图
在涨幅前6名当中，值的注意的还有Departure Bay、Chase River、South Nanaimo三个区域，它们或是价格坚挺的老牌高端社区，或是由于近些年成片的开发而重现生机的老城区，因此在房价涨幅也位于第一集团之中。
表二：2016年与2015年纳奈莫独立屋分区域涨幅对比表
下篇：纳奈莫房产市场2016年的新变化
3.1
房源日趋紧张
随着2016年整个BC省房地产市场价格的持续上涨，包括纳奈莫在内的整个温哥华岛的保有房源持续呈现紧张的趋势，存量房已跌至十年新低。
表三：温哥华岛2016年底和2015年底各类型产业存量房源对比表
从表三可以看出，2016年底和2015年底相比，各类型房地产的存量都出现了较大幅度的下降，有个别类型如独栋共管房，2016年底的存量甚至只有2015年底存量的34.62%，仅略占三分之一强。
具体到纳奈莫这个细分的房地产市场，如表四所示，其2016年底的房地产存量与2015年相比，也同样出现了较大幅度的下降。
表四：纳奈莫2016年底和2015年底各类型产业存量房源对比表
3.2 拒绝成为温哥华的影子市场，呈现独立走势
2016年7月25日，加拿大官方房地产调控的严厉政策出台，BC省（不列颠哥伦比亚省）政府宣布，从8月2日起对大温哥华地区楼市的海外买家额外征收15%的房产交易税。在该房地产交易税出台之前，纳奈莫由于与温哥华的地缘关系，在房地产价格上更多以其影子市场的形式存在，且往往在价格变化上滞后于温哥华市场。由于该税收政策并不适用于温哥华以外的其它BC省地区，因此，纳奈莫的房地产价格走出了与温哥华不同的独立走势。
例如，就独立屋而言，温哥华2016年8月份平均售价为157.73万加元，与7月相比略微下降了0.1%。而纳奈莫独立屋均价为45.37万加元，相比7月上涨7.14%，成交量方面与去年同期相比更是上涨了30%。
具体到整个新政出台后的下半年，纳奈莫与温哥华相比，独立走势更加明显。纳奈莫的独立屋均价呈现以往年类似的、先抑后扬的季节性变化；而温哥华的独立屋均价则在新政出台后处于明显的下跌趋势。
图四：纳奈莫2016年7月-12月独立屋均价统计图
图五：温哥华2016年7月-12月独立屋均价统计图
展望：2017，我们拭目以待
展望2017年，BC省的房地产政策有望对纳奈莫的房地产市场产生重要影响。就政府的态度来看，一方面房地产政策表现除了紧缩的趋势：比如继大温地区2016年15%的海外买家税之后，2017年1月1日起温哥华开征1%的房屋空置税；而另一方面政策又出现了宽松的余地，比如BC省从2017年出台的首次购房免息贷款新政，将惠顾42000个家庭。房产政策的两面性，表明了BC省政府对房产市场的态度：希望房产市场持续平稳健康发展，通过房产税率调节高房价地区和低房价的价差，使得整个BC省的经济均衡发展；持续改善贫富差距，使得低收入家庭也能居者有其屋。而纳奈莫虽然2016年房价与2015年相比，出现了较大幅度的上涨，但仍与全国房价第一的温哥华存在巨大差距，以独立屋为例，前者还不到后者价格的三分之一。因此，纳奈莫有望继续成为政策受惠地，房地产市场继续稳健发展。一路走低的市场库存和温哥华溢出的市场需求，会是拉动纳奈莫楼市的强劲动力。如果希望就本文进行探讨，或者对纳奈莫房产有任何问题，欢迎和纳奈莫持证地产经纪夏欣怡联系。
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注：本文数据来自于温哥华岛房地产局和大温哥华房地产局，本文观点仅供参考。
