hemingyong

如何翻新装修，是个牵涉到方方面面的话题，比如规划设计，财务核算，材料选择，组织施工，自己动手，室内装饰等等。我们不妨从规划设计开始。
很多人认为，翻新装修就是在现有的房子里增加自己想要的东西，却从未考虑过其他问题。比如，房子的风格，市场的认知度，好看和实用的平衡。一个50 万的房子，花了5万装修，等于55万吗？难说，可以有多个结果，50 万，55万，60万。可以说，在规划设计阶段，就大体决定了结果。这里还有个误区，有人装修房子后，卖房赚了钱，便以为是装修的功劳，其实什么不做
的，可能赚得更多，因为那是市场增值所致。所以“为什么”是规划设计的大是大非，回答了为什么，如何做才有依据。
下面，请有多年室内设计经验的朋友“雅居”谈谈经验，当然欢迎知名不知名的朋友，随意跟贴。

hemingyong

很好的建议。为了能相对集中，不重复，便于查阅，我想安照规划设计，财务核算，材料选择，组织施工，自己动手，室内装饰的顺序纵向先谈谈，然后再以厨房，卫生间，卧室，客厅 等横向案例分析，最后再聊不同的工种具体操作。可行吗？

hemingyong

谢谢参与。这是一个非常有价值的问题，我们将会讨论。

hemingyong

学习了，雅居。规划不周犯错等于有规划地犯错。不知译得好不好，虽然有点象文字游戏，但的确是很多人 的经验之谈。
举例1，有个朋友，多年前买了第一个房子，我帮着加了两个卫生间，高高兴兴用了一年，有了新想法，又召我回去砸掉重做，那可真是费劲啊，须知，我是照着50年一遇的标准做的。后来，他们又买了第二个房，我吸取了以前的教训，不愿再去做砸自己作品的事（朋友，真对不起）。后来，他们的厨房和卫生间，对调了三次。故事到此没完，还有后来，他们把这个房子卖了，买主是老顾客，居然也不放过我，要我们去重做厨房和卫生间（朋友，再一次说对不起了）。
举例2，也是多年前，我的经纪人为我们看中了一个房，说是楼下已翻新了，直接可出租。我看后觉得翻新部分不对，是白忙乎了，虽然人家花了至少2万，但我不想要。岂止我不要，也没其他人要，最后经纪人说，那就减掉2万翻新费如何？我无话可说，买下。后来这个白捡的出租单元，如同鸡肋，让我在保留和重做间徘徊几年，最后还是拆了重做。

hemingyong

好啊，好啊。待我们做横向案例分析时，就以你 的卫生间为例 ，好吗？

hemingyong

MrGrant,谢谢支持，现在该我坐着等着学习。。。你的经验。。。

hemingyong

谢谢你，lovelyamy82。希望有一天你把店开到维多利亚来。

hemingyong

“好的设计，在于巧思，善用现有条件，达成最大效益（功能和美观）”，说得好。做翻新，不仅是翻旧为新，很多时候是改变现有房屋的局部功能，为我所用。善用现有条件，就是要找出短处，修改之，长处，加强之。这是翻卖房子成败的关键之一，也是我们翻新装修时应反复考虑的问题。
举一个成功的例子。多年前有个朋友买了个房子，想把双车库改成大办公室或是教室，在当时，甚至现在，很多人家都把车库改成了出租房间，这是一种流行的，普遍的做法。我
看过房子后，觉得这么好的房子没了车库，是自费“屋”功；而把楼下的大活动室改成出租单元的客厅，又太大。于是建议，把大活动室一分为二，大的部分加门为办公室，小的部分划归出租单元为客厅。结果是少花钱，多办事。多少年下来，朋友还常常高兴地提及这事。

hemingyong

谢谢bluesea，你提了一个很好的问题。
第一要考虑到的是，你的房子在市政规划中的类别(zoning)。多大，多高，可否有第二居住单元？如果现有居住面积已到极限，就不可以做增加面积的改造。
第二，安全方面的考虑。比如侧面山墙，玻璃的面积只能有一定比例。不可随意增加窗户。
再如承重墙，不可随意拆。
第三，有些工作，要由有执照的人士来做，如电，水，气。
市里相关部门的职责是确保以上几点的执行，理论上讲，只要符合相关规定，你的申请都会被批准。
你说得很对，开始想时就要符合规定。

hemingyong

简单地回答，你的房子，什么都可以自己做，没有别的限制。
但是，所做的事，却没那么简单，只有符合省建筑条例，防火条例和行业规范，才能通过检查。不申请许可证，或是没通过检查，就成了违章建筑，房主就要自己承担责任风险，还有可能被检查员叫停。房屋结构的改变，水路系统的改变，电路系统的改变，天然气管道的改变，甚至通风系统的改变，都有繁复的条例，谁能把这些都搞清楚后才去翻修？边干边学那天才能完工？结果是事倍功半。
有些工作可以自己做，也不要许可，请允我在“自己动手”部分，与大家交流。

hemingyong

谢谢MrGrant分享经验。“要想富，改车库”是很多人的实践，但口号是你原创吧？虽然我也没有少改车库。

hemingyong

做翻修最先要考虑到的问题之一是财务。一般情况下，我们都要去银行借钱，要考虑借多少钱为合适，怎样运用财务手段确保工程进展顺利。我相信参加讨论的网友，关心本贴的朋友，或多或少都有这方面的经验和技能。当我就此与投资理财的版主lina交流后，再次体会到，专家就是专家，不佩服不行啊。
下面我们有请lina结合银行借贷业务和翻修实践谈谈体会，也欢迎其他认识和不认识，专业和非专业的朋友不吝指点。

hemingyong

谢谢lina,完整，实用。学习，受益了。
补充一点。用财务方法筛选出信用好的公司。
这是一个经常遇到而又常常被忽视的问题。最近有个朋友去买树苗，苗圃主人说，你要的树种没有货，你先交定金1700，货到时再付余款。这是商业惯例，听起来合理，朋友就付了款。谁知，这是一个三无公司，几个月过去了，树苗没见着，钱也要不回。还有一个朋友，雇了一漆工刷外墙，谈好价钱，比别人便宜。第一天干活，先要钱买漆和人工预付，过了几天，朋友不满意他干的活，提了点意见，结果，他拍屁股走人了。你说怎么办？这个漆工还是经用过其他朋友介绍的，同一人，以前表现不错，现在表现不好，原因之一，是你把钱先交给了他。一个专业人士，收费都在几十元一小时，几罐漆的信用都没有，钱到手，哪有心思干活。这样的例子有很多。
一个公司和个人的信用都是慢慢地建立起来的，信用是一个公司和个人，在北美商业社会生存，发展的主要理由，如果不是全部和惟一。大宗交易去银行开信用证，在网上买卖小商品有第三方担保，翻新工程量达到一定成度，就要请监理，这就避免了很多麻烦。
在筛选建筑装修公司时，最简单，实用的方法，就是看一个公司和个人能不能先提供服务和材料，然后开单让你付账。作为房主，我们是先用水，用电，用气，后付账单。叫人来割草，洗地毯，通下水都是先见服务后给钱。

hemingyong

如何选择材料，看起来简单，做起来犹豫。希望有经验有教训的同学发表意见。
我体会，要注意以下几点：
1），质量第一，功能和价格次之。很多情况下，稍稍多花一点钱，会大大提高翻新的质量。木料2x4，finger-joint的比整片的贵10%，但是不易弯曲变形，做出的墙较平直。塑脂地板，便宜的表面有塑脂，反面没有，而且板薄，容易弯曲变形，做工如果不比好的贵，至少相同。瓷砖，分为两类，一是瓷胚，二是陶胚，其硬度和密度就不一样。做sub-floor和做外墙的板材，可有多种选择，夹板，刨花板，木板，过去多用木板1X8，但其整体性不如夹板刨花板，而夹板又优于刨花板。门分实木和木屑，空心和实心，其结实和隔音就相差很远。
一般来说，质量好的材料较贵，所谓好货不便宜，但是反过来说，便宜无好货，则不一定对。比如同等质量的窗户，其耐用性，隔音效果，节能标准，材质都完全一样，但是如果加上几根装饰条，看上去像是6个框，价格就贵了20%，如果里外不同色，再加30%，如果再是向外摇开，又要加40%。就如买汽车，一些花哨的外观性的功能，于该车的引擎完全没关系，一点小玩艺儿，轻易多几千。
2)，易于施工，提高效率。盖新房，材料占造价的比例较大，而翻新则是人工比例大。为了节省材料多花了人工，是得不偿失。比如卫生间翻新，可供选择的墙板有加泡沫塑料的水泥板，有表面带防水膜的石膏板，有不怕水的硬板和绿板，
也可用标准石膏板涂或贴防水膜。。。显然，切割石膏板就比锯水泥板容易很多。安装瓷砖，中等价格的瓷砖，比最低档次和最高档次的瓷砖，容易很多。油漆，地板，厨柜，洁具，门锁，镶边条，门，木料等，都有类似问题。

hemingyong

3），品牌的选择。不论是盖新房还是做翻新，都应根据房子的情况，定下质量标准和美观，舒适成度，如不确定，宁愿超标，超前，不可凑合，降低。建筑材料中，最显示品牌的是水暖洁具。高档的豪宅，要用Grohe,中档的房子要用Moen，不要用杂牌，虽然有的杂牌也有lifetime保修保换，但是往往人工和精力的消耗，却要超过材料本身，何况人家看你的房子，买你的房子或者是租你的房子时，会通过细节，对房子的质量，档次，舒适度做出推断。电器如炉子，冰箱，洗碗机的品牌也看得见，用得着。此外，门锁也有品牌的高低。

hemingyong

这是装修中最为重要的工作，也是最可能引起争论，见仁见智的话题。
说个故事。那是20多年前，我刚进入建筑行业，因为很想做contractor，builder,差不多就是小兵想当元帅的意思，有一次大胆问我的builder老板，这造房到底难不难？他回答，不难，你会嚼口香糖吗，会，就能干这件事。当时我听后信心百倍。谁知不出几个月，他破产了，还赖掉我两个月工资！教训惨痛。教训一，凡遇事信心不足时，问自己会不会嚼口香糖。教训二，凡遇事觉得太容易时，想一想是谁提出的口香糖说。
组织施工专业性是很强的，我们应该知道每一个sub trade 是怎么工作的，各种建材性能和价格，雇佣的员工，不论是全职工，钟点工还是合同工，应该怎样组合。要知道建筑条例，要知道劳动安全条例。要知道投入和产出，等等。检验一个人是否能够组织施工，重要的一条是看他能否预防和解决问题。犹如合唱指挥，闭眼听全团唱一遍，就能指出哪个声部有问题，哪团员没唱准。
所以我认为，在做装修时，如果想节省开支，应从动手开始，从小工做起，不要先从contactor做起。

hemingyong

很高兴见到老师Lin搬来沙发，容我想想口香糖，再继续聊。
先请教一下，这房屋翻修和语言研究，舞蹈培训有关系吗？
谢谢。