linafeng

在银行的日常业务中，不少新移民，非居民（比如持探亲或工作签证的中国公民），甚至留学生都会向我询问有关房屋贷款的要求和审批情况。

BMO Bank of Montreal为新移民/非居民这类人群设立了特别的房屋贷款计划，在这里我只是给大家一个简单的介绍。

申请人条件：
- 在过去5年内落地的新移民。
- 想在加拿大投资房产的加拿大非居民。这类申请人必须符合以下至少一条标准：
      〉拥有良好的声誉，并且为本银行所熟知
      〉经本银行的客户赞许推荐或从申请人的现交易银行提供信件
      〉申请人的信用报告通过并符合银行所能接受的信用风险。
另外，此类“非居民”必须：
      〉在加拿大境外居住
      〉在加拿大境内居住，但持有有效的学生签证，工作签证或旅游签证

* 不符合以上标准的新移民/非居民如果想在BMO办理房屋贷款，都必须遵守与当地申请者一样的申请标准和过程。


所购物业种类和地点
此贷款计划适用于所有的single-detached，semi-detached，freehold townhouse，condominium townhouse或condominium apartment (除duplex，triplex和其他unit complexes)。物业所在地必须是在加拿大境内人口超过100,000的地区。

贷款目的——购买
房屋贷款必须是被用于购买房产，以供自住，或家庭成员居住，又或出租。

注意：只有自主的物业才合乎房屋再贷（refinance）（Equity Take Out）的要求。

申请人资料提供
正常情况下，如果申请人要向银行申请贷款，银行会要求申请人提供完整的个人财务信息，包括：所有资产，所有负债，现时收入和工作信息（自雇人士则必须提供最近3年的业务报表）。这就是我们所说的Full Disclosure and/or full verification。

但是我们也体会到新移民/非居民的特殊情况，申请人也许暂时还没有稳定工作和入息，也许还有遗留在中国境内的资产，负债和收入。这些财务信息可能是比较难以获得证明的。为了免去这些复杂的手续，我们可以只记录申请人在加拿大境内的部分资产（比如在银行用来支付首期的存款），就可以为申请人设立贷款。这就是我们所说的Partial Disclosure and/or partial verification。

贷款额——以购买为目的
以下是在此计划下，申请人可获得BMO定期和活期房屋贷款的最高额。

业主自住物业——一般性无保险房屋贷款（Conventional Uninsured Mortgage）
申请人财务信息	最高LTV(Loan to Value)Ratio	最高贷款额
Full Disclosure and/or full verification	物业价值*的75%	无限额
Partial Disclosure and/or partial verification	物业价值*的70%	$2,000,000
* 物业价值为该物业的购买价或评估价，取较低的那一个

非业主自住物业——一般性无保险房屋贷款（Conventional Uninsured Mortgage）
申请人财务信息	最高LTV(Loan to Value)Ratio	最高贷款额
Full Disclosure and/or full verification	物业价值*的70%	无限额
Partial Disclosure and/or partial verification	物业价值*的65%	$2,000,000
* 物业价值为该物业的购买价或评估价，取较低的那一个

贷款额——以再贷（refinance）为目的
(Equity Take Out)

业主自住物业再贷——一般性无保险房屋贷款（Conventional Uninsured Mortgage）
申请人财务信息	最高LTV(Loan to Value)Ratio	最高贷款额
Full Disclosure and/or full verification	物业价值*的75%	无限额
Partial Disclosure and/or partial verification	物业价值*的65%	$2,000,000
* 物业价值为该物业的购买价或评估价，取较低的那一个 ** 再贷（Equity Take Out） 只适用于业主自住的物业

简单的说，如果你是符合资格的“新移民”，只要支付30%的首期，BMO不会要求看你的国内外收入和报税状况。如果你是符合资格的“非居民”（即持学生签证，工作签证及旅游签证人士），则只要提供35%的首期，BMO也不要求审核你的国内外收入或报税状况。

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银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
Tel:（250）405-2181   
lina.feng@bmo.com

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即日起，BMO Bank of Montreal将对新移民/非居民房屋贷款计划作出修改。修改处如上红色字体。如果大家有疑问，欢迎通过电邮或电话向我提出疑问。


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The BMO mortgage rates?

The posted rate right now.
5-yr fixed closed------4.49%
5-yr variable closed-----3.8%
3-yr variable open------4.5%

You can go to talk with your relationship manager in the branch and see if you can get better rates than these. It will depend on your relationship with the bank and your credit score.


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引用:

原帖由 lloydli 于 2009-2-19 22:05 发表
借光儿请教个问题，
跟银行谈购房贷款，是不是应该可以得到一个90天有效的贷款额及利率的承诺呀（prequalification or preapproval？）？，应该是书面的吗？今天去找银行的谈，他给了我结果，但不肯给书面的，也许各 ...

这应该是书面的。但是不应该出现说客户都要求了，都不肯提供的情况。但是在这里我想给大家一个解释，一个Pre-arranged Mortgage Approval，大家应该有以下认识：
1。 PAM给客户最大的帮助，只在于Lock住90天的“固定”利率。没有PAM会承诺“浮动”利率。所以根据当时的市场情况，如果你都已经决定最后都肯定要选择“浮动”利率的话，我个人觉得没有太大的必要到银行去做一个PAM。

2。由于“固定”利率和“浮动”利率的差别比较大，像BMO现在的5年variable closed-3.8% vs. 5年fixed closed-4.49%，利率不同，同样数额贷款每个月的payment也不同，对于同一个申请人，选择利率较低的产品，自然会qualified拿到较高的贷款额，选择利率较高的产品，自然获批数额就会较低。因为这个原因，所以PAM上所说的申请人能获得银行贷款的数额，其实并不完全准确。买房者自然也不能真正做到“看菜吃饭”，买到自己想要买的房子。

3。银行在给客人作PAM的时候，其实索要的信息很少很少，申请人不需要提供任何证明，仅凭客人的说法简单的计算大概能贷多少钱。一个正式的mortgage申请是需要很多证明的，不同的情况也会有不同的term and condition。比如，如果这个mortgage是给你的rental property的，银行也许要求rental income的80%必须能cover每个月的mortgage payment。所以，就算万事俱备，但是到头来，你无法提供这样的lease agreement，或appraisal显示出来这个property的market rental没有这么高，那么你还是没办法最后获批。所以一切都要所有的信息资料齐全了，才能保证贷款。不是你拿着一张PAM到银行里，就一定批的了。银行都清楚这个申请的程序，所以也有可能因为这样，他们也不太会花太多时间在一个最后成还是不成都未知的一个PAM上。只要你确认他们已经为你保证了当时的利率，这是最重要的。

4。买房子签署的contract of purshase and sale上，买房都要写上“subject to financing”的条款，对自己是一个很好的保障。你的PAM上能给你一个大概的数字，但是实际能获得多少，可以到银行最后确认。

对于你提出的找代理的问题，我不知道你所说得是不是“mortgage broker", 我个人会觉得如果你的主要账户，投资，信用卡等产品都已经在银行A里了，为什么不自己回到自己的本银行里找自己的relationship manager申请mortgage呢，而是找一个代理为自己找一个银行B或银行C，把单独的一个mortgage独立到另一个银行里去。账户管理上颇为麻烦。不过这是我的个人意见而已，可能每个人的理财方法和标准不一样，呵呵，只要自己舒服就好。



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6月23号开始，BMO将更新对新移民/费居民的房屋贷款申请政策。更改部分已在首贴用红色部分表明，敬请大家留意。

在利率上，大家不要担心，银行不会因为对新移民/非居民申请者提供这样优惠的贷款方案，而要求这类申请人承受较高的贷款利率。只要这类申请人的贷款申请通过了，拿到的肯定是和当地人一样的优惠利率。


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