linafeng

最近向我提问的房屋贷款问题的朋友不少，所以在这里给大家对我最常见的几点作作总结，如果你现在情况属于我所说的以下情况任何一种，不妨考虑一下我的建议，不一定适用所有的人，但是如果有问题，也欢迎提出，大家讨论。谢谢！

1。如果你现在拿的是variable open mortgage，但是至少1年内你都知道你不会卖房子的话，不妨考虑改成variable closed mortgage。
     variable open mortgage的确可以在你买房子的时候帮你免掉penalty，但是以现在的利率差别，variable open mortgage 是P+0.5%，variable closed mortgage是P-0.7%，这里外里就是1.2%的区别。一个$300k的贷款，一年就省$3600的利息。variable close mortgage在pay off 的时候，的确是要给penalty，但也只是大概3个月利息而已。
     这种改动要视乎你的贷款余额和年期还剩下多少而定，再比较是否值得这一改动。建议可以要求你的银行业务经理给你计算一下。

2。如果你现在拿的是variable closed mortgage，但是之前拿的只是P，但是现在市场做得最好的已经是P-0.7%了，不妨考虑early renew你的mortgage。
      随着时间的推移，也许N个月前，你当时从银行拿到的只是P-0.1, P-0.3, 或P-0.5，有些客户就问我了，是不是合适交一笔penalty，然后再拿他一个现在的最好利率P-0.7。这也是一个要针对个人实际情况而定的东西。个人认为如果你现在的利率和市场最好利率不是相差太多的话，适合先静观其变，不要马上跟风。因为每改一次，你都要付penalty，那自然要等到差别的幅度大一点的时候再改啰。
      就像我个人的例子，我的一个mortgage从一开始的P+0.8，改到了P，然后最近才又改到P-0.7。改了这两次都是等这个利率差别比较大的时候才动的，这样才合算。如果只是差别0.3， 0.4的话，就不如等一等再看。

3。如果你现在夫妻已近中年，有稳定工作收入，勤勤恳恳工作多年，房屋贷款余额所剩不多，很快就要奔向“无房贷一族”的话，不妨考虑跟银行申请一个以房屋为抵押的Line of Credit。在BMO的话叫Homeowner Readiline，别的银行也有类似的产品。
     我见过有实际的例子，所以才会向大家提这个醒。一对夫妻，60几岁，努力工作一辈子，没有RRSP，没有RESP，没有任何储蓄，所有的收入就尽其所能还到贷款里了，所以只剩下房子是free and clear的。子女长大了，想帮他们付一些首付，跑到银行想用房子抵押$100k贷款，但是给拒了，因为他们现在只靠领取退休金度日，而CPP和OAS每个月的进帐很少，所以他们并不qualify这个$100k的贷款。
      像这样的客户，我在银行常见，房子没有贷款，但是也没有储蓄，现在的收入也和年轻时的工作收入相差甚远，万一出现什么情况，需要一笔钱应急的话，他们无所适从，到最后实在熬不下去的话，个别人最后就只能把房子卖掉--down sizing。
       Homeowner Readiline是终身产品，以申请人现时的收入情况评估，趁你现在的收入还不错的时候，如果银行批给你$300k，只要你房子不卖，这$300k的limit就一直在那里。这是一个最好的以防万一的保险。



-----------------------------------------------
银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
Tel:（250）405-2181   
lina.feng@bmo.com