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标题: 为什么要用GC? 车库改卧室进程-- 房友谈房(四) [打印本页]

作者: hemingyong    时间: 2013-7-7 16:46     标题: 为什么要用GC? 车库改卧室进程-- 房友谈房(四)

general contractor,或builder就是总承建商,是相对装修工和各专业工种contractor而言,我们不妨简称为GC。我们知道,在建筑装修行业,只有电工,水工等少数几个行业,要有专业执造才能执业,而其他各科却无需专业认证,所以他们的质量要靠有执造的GC来监督。
在造房或翻新中,各工种轮流配合上阵,从设计,选材,采购,比价,到施工的时间,人工安排,要有GC来指挥。
道理很简单,拍电影有导演,合唱有指挥,看病有家庭医生或叫GP,做生意要有老总。造房修房,怎么就不要GC呢?过去一两年,我接到不少求助短信。试举几例:
1,是一小的加建工程,contractor不是合格的GC,市里检查每每通不过,还与电工发生冲突。留下烂摊子给房主。
2,是一翻修工程,阳台地面漏水,台下的房间已近完工,基础墙漏水,里面墙已完工。房主居然不觉得是个问题。
3,没有许可,搞违章加建,被市里抓住拆掉。
4,卫生间翻新,水管,防水,瓷砖凭想象自由创作,没有章法,被聪明的房主发现,重做。
发生这种事情的原因,是房主过于相信那些contractor,不知道很多人自称专业,并不专业,听上去便宜,并不便宜。不专业的特点是抄近路,走弯路,不上正路。
作者: 2seattle    时间: 2013-7-8 04:52

六月份Reader's Digest上关于行业信任度上,这个行业的信任度极低。只有10%不到的是好的。贪便宜肯定要吃大亏。
作者: MrGrant    时间: 2013-7-8 07:29


作者: radishj    时间: 2013-7-8 08:51

到哪里可以找到general contractor呢?
怎么能知道他是不是一个合格的GC呢?

谢谢
作者: hemingyong    时间: 2013-7-8 13:36     标题: 回复 2# 的帖子

谢谢2seattle提供有益信息。90%不太好的人或公司,有的是经营理念有问题,有的是技术水平较低,有的是缺乏实践经验,有的是被误解。
作者: hemingyong    时间: 2013-7-8 21:15     标题: 回复 3# 的帖子

谢鼓励。
作者: hemingyong    时间: 2013-7-8 21:42

引用:
原帖由 radishj 于 2013-7-8 08:51 发表
到哪里可以找到general contractor呢?
怎么能知道他是不是一个合格的GC呢?

谢谢
近在眼前,远在天边。哈哈。是否合格?一是看他的业绩,过去二年,五年,十年造过的房子,做过的装修,价值多少,质量如何,档次高低。二是看他的团队,是否专业,有效,可靠。三是看他刚完工和正在进行的若干工程的客户评价。
谢谢。
作者: 2seattle    时间: 2013-7-9 23:55

可以要以前客户的电话,做一下reference.
作者: hemingyong    时间: 2013-7-10 19:15     标题: 回复 8# 的帖子

查reference是个好方法,但最好是让他随机给出,而不是特定的。谢谢。
作者: hemingyong    时间: 2013-7-10 20:29

好些朋友以为gc是中间人,直接找各行业的contractor可以省钱,其实并不尽然。1,作为sub-contractor,更愿意给gc工作,降低收费,原因是省时间,效率高,交流通畅,付账可靠,重复生意。2,材料供应商,给gc批发价,而给一般顾客零售价。3,gc为顾客提供的规划建议,组织监督安排等工作,创造价值。
gc的服务,大体有:1,买房时的咨询。新房的建造,装修的档次,价位,质量如何。旧房的现状如何,翻新改造的可能性,费用如何。如果说,验房师重点是查问题,gc则重点发现房子的潜在价值,尤其是投资房,成败全看能否淘到宝,不可理解的是大多数人买房时愿意用验房师,却少有人用gc。  2,装修的咨询。包括规划,可用的专业人士,材料的选择和渠道。 3,管理服务。4,监理服务。5,承建,承包服务。
作者: hemingyong    时间: 2013-7-24 23:47

很高兴看到此贴引发vicgolfer先生的长篇感想,不是抬扛,能不能说来听听,在使用了gc的服务1,2,4后,还说没用gc,你是怎么想的。
如果有这么一种机制,gc只收一定的管理费,所有材料,人工的账单由房主直接付,房主享受gc的折扣,你还会觉得多数gc会做违背客户利益的事,做不顾自己信誉的管理和承建业务吗?不要忘了,房主可能一辈子只造一次房子,但对gc来说,这一个却是下一个的阶梯,下一个的推荐信。
房子修完住进去后,说建筑的质量好坏,是事前说不清,事后看不出的东东,那是你vicgolfer先生的房子。自己喜欢就好。
作者: hemingyong    时间: 2013-8-8 17:53     标题: 改造车库

让我们回到正题,用实例来分享造房修房的经验。如果你是contractor,看出有什么错误,请指出,如果你是房主,认为不要gc的眼光和指导可以造房修房,请不妨试着耐心一看。我既是顾客又是gc,希望与网友们互相交流,互相学习,各得其所。
很多房主都喜欢改造车库,以增加实用面积。
现在有这么一个车库,想把它改为带卫生间的房间,车库上面有一房间,高六呎,问题是,六呎能住人吗?怎么把六呎改为八呎或至少七呎呢?造价大概是多少?牵涉什么trade?怎么做最值最好?

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作者: hemingyong    时间: 2013-8-8 19:31

六呎显然是低了些,房主想来想去,觉得花个几万刀,做出两个带卫生间的房间还是值得的。他们打算把车库的ceilingj降低一呎,楼上楼下就是七呎了。但是gc 却说应该向上找空间。于是,framer来了,结构工程师来了,水工来了,然后设计图有了,预算有了,建筑许可有了。
今天开工了。
要向roof space 要空间,怎么要?请跟我们一步一步向前走。也请提出你感兴趣的问题。

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作者: hemingyong    时间: 2013-8-10 08:52

所谓向roof space要空间,就是要把三角形的桁架truss,改成人字形的木梁。
通常,房主想不到这招,也不敢想,但是在专业人员的眼里,不仅可行,而且可靠。我们拿出方案后,结构工程师设计,框架木工施工。
上面的照片是揭开灰墙板后的桁架,很典型的三角形结构。下面的照片,是竖起临时支撑,锯掉占据空间的木架。

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作者: hemingyong    时间: 2013-8-10 21:19

拆除车库门后,发现开口处两边重叠放了三块板,看来原计算有误,而且都埋在水泥地下,因此开始腐烂。所以必须把它们锯开,掏出。

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作者: hemingyong    时间: 2013-8-13 20:22

把埋在地下已有部分腐烂的木头掏了出来。然后在原车库门的地面,做一条六吋高的水泥墙基。预留三个螺栓,以备锁住新做外墙。

图片附件: [在原有水泥地上钻空钉钢筋] 20130813_095904.jpg (2013-8-14 16:30, 361.02 KB) / 该附件被下载次数 0
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图片附件: [在新浇水泥凝固前放螺栓] 20130814_081647.jpg (2013-8-14 16:36, 323.86 KB) / 该附件被下载次数 1
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作者: hemingyong    时间: 2013-8-14 16:57

再看楼上,拿掉了部分桁架,空间变大了。

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作者: hemingyong    时间: 2013-8-16 17:06

屋顶的框架改好了,车库门改成了墙。

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作者: hemingyong    时间: 2013-8-20 21:57

车库的地,坡度太大,无保温,无防湿,没办法,挖开重做。

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作者: hemingyong    时间: 2013-9-3 21:36

排好下水管,放塑料薄膜和泡沫塑料保温。

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作者: MrGrant    时间: 2013-9-3 21:45

赞,学习了,这都能改啊。。
作者: happyjasmine    时间: 2013-9-3 22:19

请问:车库上方或车库最里面的内墙后有卫生间,是不是在车库加多个卫生间容易些呢?谢谢!
作者: hemingyong    时间: 2013-9-4 05:23     标题: 回复 21# 的帖子

谢谢,是比较费时,费劲,费钱。开工前曾建议房主放弃,但算来算去,是得大于失,还是决定开干。
作者: hemingyong    时间: 2013-9-4 05:37     标题: 回复 22# 的帖子

如果是只加卫生间,会容易一些,但要改成房间,什么都按code做,就和这个车库部分差不多了。谢谢。
作者: Tom62    时间: 2013-9-4 09:54

请问:
车库加多个卫生间下水如何解决(两者不是一个地基)?
作者: hemingyong    时间: 2013-9-4 18:25     标题: 回复 25# 的帖子

不太确定你的问题,请具体说一下情况。
作者: happyjasmine    时间: 2013-9-5 15:38

引用:
原帖由 hemingyong 于 2013-9-4 05:37 发表
如果是只加卫生间,会容易一些,但要改成房间,什么都按code做,就和这个车库部分差不多了。谢谢。
谢谢。本意是想将车库靠近最里面的内墙隔些空间加个卫生间。同时有25楼所说的问题:就是车库的地平面和房子里面的地平面不在同一个水平面上,车库地平面比房子内的地平面低。排污会不会有问题?如在车库内加卫生间,是否要加高地面至与房子内的地面同一水平面才可以呢?谢谢!
作者: hemingyong    时间: 2013-9-5 17:16     标题: 回复 27# 的帖子

车库的地平比房子里面的地平低,通常是房子里面有木板的sub-floor ,下面是crawl space,原卫生间的主要下水管道在crawl space 里进如地下,多半会低于车库地平。
如果是在地下室里加卫生间,地下室地平低于主要下水道的可能性增加,解决的办法一是垫高卫生间地平,二是用泵排污。谢谢。
作者: happyjasmine    时间: 2013-9-6 23:02

引用:
原帖由 hemingyong 于 2013-9-5 17:16 发表
车库的地平比房子里面的地平低,通常是房子里面有木板的sub-floor ,下面是crawl space,原卫生间的主要下水管道在crawl space 里进如地下,多半会低于车库地平。
如果是在地下室里加卫生间,地下室地平低于主要下水 ...
学习了,谢谢指导




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