论坛首页 - Powered by Discuz! Board

标题: “幽灵”一现房主变贷款一放银行冤 [打印本页]

作者: Ailan 时间: 2008-7-14 23:43 标题: “幽灵”一现房主变贷款一放银行冤

2008-7-14 邓约翰律师行

很多人在买房或卖房时，弄不懂为什么律师那么仔细地审查核对当事人的身份证件。其实，这与近些年不断发生的房屋贷款欺诈案有关。 2004年5 月发生的Rabi案就是一个值得警钟长鸣的例子。

2004年5 月的一天，一个房屋买卖合同的双方共同来到了律师Dadepo那里。卖方是Rabi和Shafiei，买方是Rosu。除了给律师一份双方签字的房屋买卖合同，他们还都向律师提供了各自的身份证件。一桩看上去没有什么异常的买卖以$270,000.00 为成交价于当月18日完成了过户登记，买主Rosu在登记为房屋所有人的同时将房屋抵押登记给了TD银行，以此获得了总额为$247,860.00 的贷款。

转眼到了2005 年的8月。一张以Rosu为名头的地税征税单飞到了Rabi和Shafiei手上。就在他们感到莫名其妙时，一家贷款保险公司登上门来，要对房屋实施占有前的检查。这时，人们大梦初醒：彼Rabi和Shafiei 非此Rabi和Shafiei。真正的Rabi和Shafiei 自2001 年5 月3日购得该房后，就一直在此安居乐业，并于2004年5 月9 日还清了所有的抵押贷款。显然，这一刚刚“无债一身轻”的房屋立即被“猎手”选中，于是，冒充成Rabi和Shafiei的“卖方”便把房子卖给了扮演成“买方”的Rosu，于是， “买方”和“卖方”在轻松地拿到TD银行20多万加元的“贷款”后从人间幽灵般地消失。

真正的房主Rabi和Shafiei做梦也想不到，自己的房子会在一夜之间变成Rosu的。于是，他们向法院提出请求，要求产权得归主，抵押得废除。

对于房屋真正所有权人的这两个请求， TD银行做出了相互矛盾的回应。一方面，TD银行承认，欺诈性的房屋产权转移是无效的，Rabi和Shafiei有权要求法院宣布他们是合法登记的房屋所有权人。另一方面，TD 银行认为该房屋上的抵押登记仍然是有效的。 TD银行的理由是，虽然普通法（Common Law）认为伪造的或欺诈性文件完全没有法律效力，但安省《土地产权法》（Land TitlesAct）第78条第4 款规定，权属利益因登记行为而创设。既然该房屋的抵押文件已经完成登记， TD 银行就在该房屋上享有抵押者权益。况且，本着在法律适用上制定法优于普通法的原则，既然制定法《土地产权法》明确规定土地上的权益因登记而创设，则普通法上的否认伪造性文件法律效力的原则应该被排除适用。 TD 银行的言外之意是，在考量TD银行是否在该房屋上享有抵押权时,伪造的或欺诈性文件的法律效力问题应当不予考虑。

俗话说，冤有头，债有主。TD 银行的立场显然是希望真实的房主能被转嫁成“债主”，尽管那个真实的债主Rosu纯属子虚乌有。

针对TD银行的观点，法官Echlin 作了深入细致的分析。首先，法官援引了加拿大最高法院于1977 年在United Trust Co.诉 Dominion Store Ltd.一案中就安省土地制定法和普通法的关系问题所作的分析。加拿大最高法院认为，安省的土地制定法并没有抛弃普通法上的财产法法律原则，即，欺诈性的文件不能成为创设地上权利的依据。

其次，法官Echlin 分析了安省上诉法院（安省的最高法院）于2005 年审理的 Household Realty Corp.诉 Liu 案与本案的区别。表面上看， Household Realty Corp. 一案也是涉及利用虚假文件设定抵押的问题，可安省上诉法院的审理结论是，虽然涉案的“授权委托书”是虚假的，以此为根据而设定的抵押本应按普通法原则认定为无效，但依据安省的土地制定法，即《土地产权法》第78 条第4 款，该抵押仍然为有效。对此，法官Echlin指出，Household Realty Corp.案与本案的区别是，第一，虚假的“授权委托书”来自于房屋共有人之一，而非来自于他人，即，妻子伪造了其丈夫的“授权委托书”；第二，房屋共有人之一的行为是伪造文件后在自己的房屋上设定抵押，而非在他人的房屋上设定抵押。反观本案，房屋所有权人无论是Rabi 还是Shafiei 都对骗局毫不知情，与欺诈行为无任何瓜葛。在两案案情截然不同的情况下， Household Realty Corp. 案的判决不能作为审判先例得到遵从。

第三，法官对房屋所有权人和TD 银行在本案中的各自利益进行的衡量。法官Echlin引用了英国早期法学家Edward Coke 的这样一句话：“一个人的家就是这个人的城堡”。的确，在很多情况下，一个人的住房是其一生的投资。不能因为当前盗用他人身份进行欺诈的案件呈上升的趋势，就强调银行商家的利益而小视一个普通房屋所有人的利益。最起码地讲，也应该平等地看待二者的利益。从Rabi 和Shafiei 的角度讲，谁都承认这两位房屋所有权人完全是无辜的。但若对TD银行作一简单的审视，恐怕很难说 TD 银行没有过错。换句话说， TD 银行没有在其发放抵押贷款的整个过程中尽到应有的注意义务（DueDiligence）。第一，本案的房屋买卖合同居然没有关于定金的约定；第二，房屋挂牌出售时，明明列出储藏间和停车位一并出售，但房屋买卖合同却并不包括储藏间和停车位；第三， TD 银行本该在批准该抵押贷款前对该房屋进行一次内部检查，但TD银行未做；第四，异乎寻常的是，贷款经纪人的佣金额达到$30,000.00之多。以上任何一个疑点，都应该引起TD银行的注意或疑问，从而使欺诈的企图难以得逞。哪怕做一下贷款前的例行性房屋内部检查，敲敲Rabi 和 Shafiei 的门，都会使骗局及早曝光。然而， TD银行怠于履行其应尽的注意义务。

如果一个人的利益受到损失的原因归咎于自身的过错，那么他还有权获得法律上的救济么？法官 Echlin 虽然没有直白地挑明这一点，但通过以上法律分析和事实分析，当事人已经可以不问自答了。

法官 Echlin 正言道，安省的《土地产权法》第68条第1款、第86 条第1款和第93条第1款，均清楚地规定，只有登记的所有权人有权转让或设定抵押。本案中，既然房屋产权的转让是无效的，那么，所有权就理所应当地归于Rabi和Shafiei。一个虚假的Rosu是无法在他人所有物上设定任何抵押的。

人们常说，高明的骗术会在警惕的目光下漏出破绽。的确，若TD银行稍加谨慎些，也就不会如此冤枉地拿出20 多万加元打了水漂。

(若有兴趣探讨此案, 欢迎致电 416-256-0018)

欢迎光临论坛首页 (http://mail.victoriabbs.com/bbs/)