Helen069

加拿大人投资房地产的主要目的往往是租金回报，而非资产增值，租金回报率为房屋年租金与买价的比值。在加拿大很多城市，如温哥华岛纳奈莫，出租房屋可以获得5%左右的租金回报，如果利用贷款杠杆，回报率更为可观，相比中国北上广等一线城市2%以内的租金回报率，投资加拿大出租房是一种非常有效的资产配置方式。但是由于加拿大有很多保护租客权益的法规，在加拿大出租房屋与中国相比，却并非一件让人省心的事情。那么，如何在纳奈莫管理出租房呢？

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Nanaimo 房产

2019-5-9 13:33

纳奈莫房屋出租的常见流程

在Nanaimo出租房屋通常有代理和自管两种模式。

通过代理模式出租房屋的两条途径
途径一，找房屋租赁经纪人代理。这种模式下，经纪人在找到租客后，通常收取一定的初始费用，以后每月收取房租的8%～10%作为月费。
要特别注意的是：加拿大BC省的租房经纪人通常需要单独考证，与房屋买卖经纪人的执业证书不同，双证的人虽然存在，但数量极少，如果有房屋买卖经纪人说自己能帮你出租房子，那么极有可能是违规操作。
途径二，通过非持证的普通人帮助自己出租。加拿大的法律虽然允许这样做，但是笔者并不建议投资者采用。非持证的普通人往往没有经过严格的专业训练，容易使业主的房产蒙受不必要的损失。

在纳奈莫通过自管模式出租房屋的常见流程

其实，多数加拿大人自己直接管理租赁物业，并没有请人代理，这也是本文着重要谈的模式。看完下文，相信您也可以掌握在Nanaimo管理出租房的要点。

如果是自己出租房屋，具体流程如下
第一步：情况说明。给自己的房子写一份详尽的情况说明，最好说明周围的便利设施（如商场等）和公共设施（如公园、学校等），并给出照片（最好将一张比较全面的外观照放在首位）。如果不知如何编写，可以参考纳奈莫的分类信息网站（见下文）。房屋说明写好以后，同样发布在分类信息平台。纳奈莫的租客寻找房源时，常用下面三个房屋出租平台（也可以通过这些平台了解Nanaimo房屋市场的租金水平）：
1.      Kijiji  https://www.kijiji.ca/b-house-rental/nanaimo/c43l1700263
2.      Craigslist  https://nanaimo.craigslist.ca/search/apa
3.      Used Nanaimo  https://www.usednanaimo.com/classifieds/real-estate-rentals
第二步：租客审查。在房屋出租信息发布后，如果定价合理，通常会接到很多求租信息。接下来，对租客的信用审查尤为关键。信用审查的方式主要有前房主推荐信、租客雇主推荐信和信用审查网站（www.smartrent.co）3种方式。通过信用审查的求租者，房主可以要求对方来看房，同时与对方进行面谈。
第三步：租房合同。如果对求租者信用和面试都满意，那么房主就可以考虑与对方签订合同。在签订租房合同时，最好采用BC省政府官方提供的标准合同，可以在www2.gov.bc.ca上找到。
第四步：后续维护。后期的维护主要指常规维护和非常规维护。常规维护主要指：电费、燃气费、水费、垃圾清运费由谁承担，如果是共管物业，还应该包括物业管理费。这几类费用中，电费和燃气费通常由租客支付，后三者通常由业主支付。如果业主和租客在先前签订合同的时候有特殊规定，则按照特殊规定执行。非常规费用主要指房屋维修费用，这笔费用通常由业主承担。加拿大人工成本很高，而且工人短缺的情况较为严重。所以，业主们在租房时，最好先联系好Nanaimo当地的房屋维护人员，并与对方在房屋维护方面达成共识。
第五步：续约与涨租金。租房合同通常第一年为固定租约，在此期间，如无正当理由，业主通常不能将租客请走。固定租约到期后，如果业主与租客不再进行特别约定，则固定租约将自动转为每月续约模式。每月续约模式下，租客的权益一样受法律保护，业主要请走对方，也需要正当理由并提前通知。租金每年允许上涨，但是政府会对涨幅设定最高限额，加拿大每个省对年租金涨幅的规定也不尽相同。

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Nanaimo 房产出租

2019-5-9 13:33

可能遭遇的困扰
加拿大的法律偏向于保护租客的利益。在房屋出租期间，该房屋的业主就失去了该房产的使用权。未经租客许可，业主不能随意进入自己的房产。笔者一位在温哥华的张姓朋友，将一栋温哥华素里的独立屋租给了一户西人。收房租时，租客明明在家却说自己身体不适，不让笔者的这位朋友进屋。无奈之下，张先生进入后院查看自己财产的状况，还顺手摘了几个自己院子里的果子。最后却遭遇租客私闯民宅的投诉。
在加拿大宽松的房租法规之下，有一位无良的加拿大租客甚至写出了《如何拖延驱逐令》的专门赖房租的文章。2015年，一位多伦多的加拿大人在这篇文章的启发下，以每月1700加元（目前1加元约等于5.3元）的价格租住了一处公寓，但是从第二个月开始，该租客就拒缴房租，也拒绝搬出。房东在租客欠费之后，发出了提前终止租约的通知，并在1个月后向省租务委员会提出申请终止租约，追回租金，并将租客驱逐。经过18个月漫长的等待，房客最终被驱赶了出去，但房东损失了高达16700加元的房租。

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Helen069

避免"坏"租客
当然，纳奈莫城市相对安定，坏租客的现象远低于大城市。但是，做好租客筛选，防患于未然，还是非常有必要的。
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在纳奈莫出租房子，如何才能避免无良租客呢？以下十点须知供参考。
（1）在投资出租房时，避免贪图便宜，选择情况不容乐观的房屋。在Nanaimo，中北部社区和南部的新兴社区整体来说房源情况相对较好。
（2）发布房屋出租信息时，最好注明会对租客信用及收入状况进行审查。这样，一些信用不佳者可能就将知难而退，可以节省业主的精力。
（3）获得前房主和雇主推荐信后，最好让求租者同时提供该业主、雇主的电话或邮件，了解租客的真实情况。
（4）在社交平台如Facebook查看求租者的情况。如果不希望对方养宠物，但求租者又确实有宠物，他们往往会把与宠物的合照放到Facebook上，这样就可以提前拒绝对方。
（5）面谈时，提出诸如“你不再租住目前房屋的原因是什么？”之类的问题，来判定对方的确切状况。问话时要注意观察对方的言行，确定是否有闪烁其词、前后矛盾、转换话题、对细节一笔带过或坐立不安，谈话时没有注视业主双眼等情况。通过这些观察，业主能够知道求租者是否说出了实情。
（6）观察对方的车辆使用情况。作为车轮上的国度，加拿大车辆普及率很高，而在Nanaimo这样的城市，私家车普及率就更高。业主可以通过对方来看房时，所开车辆的外部维护状况和内部整洁程度，来判断对方是否是一个经济状况良好、爱惜财物的人。如果一个求租者车子外部撞坏的地方没有修补，或者车内垃圾横生，那么想必对方经济状况不佳，也不会爱惜业主的房产。
（7）如果可能，比如求租者现在就住在Nanaimo或者Parksville、Ladysmith等附近城市，最好拜访一下求租者目前的居所，根据屋内陈设和整洁程度来判断对方的经济状况，以及对方是否是一个爱惜他人财物的人。
（8）签订合同时，最好对以下内容做出细致规定：是否允许养宠物 (如果允许，可考虑额外收取两周租金作为宠物押金) ；是否允许吸烟、吸食或种植毒品（比如大麻）；是否规定租客人数；是否允许分租；是否规定租客有义务修剪草坪和扫雪；是否同意租客自行维护房屋；是否需要对方支付押金（常规是2周租金作为押金）,以及其他你希望和租客确定的细节。
（9）与租客维持不远不近的关系，既不过分热情，也不过分冷淡。千万不要为了让租客准时交租，而给予对方物质奖励。按时交房租是对方的义务，及时获得房租也是你的权利。当然，过分冷淡也不好，这样可能会让对方成天故意找茬，成天说这个坏了，那个也不好用了，让你去找人给他维修。态度诚恳，礼貌得体，举止正常，像对待普通人那样对待你的租客就可以了。
（10）如果遇上“老赖”租客，最好办法是立即向租客发出所有相关问题的书面通知，通常加拿大每个省都有自己的正式表格，并寻求有经验的法律人士协助。
出租前充分准备，出租时细心审查，出租后不卑不亢、依法维权是在纳奈莫确保出租收益的诀窍，希望每位在纳奈莫投资出租物业的朋友都能顺利找到满意的租客。

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