wangruitim

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2012-9-17 19:23

大家好,我是王瑞,Tim Wang,来自Remax周达明专业地产团队。 下面给大家说一下2012年9月第二周维多利亚房市信息。
                                截至 2012年9月17号                                             2011年9月整月

成交量                      208套                                                              458套

新上市房屋               671套                                                              1303套

在售房屋总量           4719套                                                             4940套



经过了7，8月的黯淡，维多利亚房地产市场目前正朝着积极方向发展。一些地理位置较好，标价合理的房屋出售率慢慢在提高。 还有一部分区域的市场价格还是存在一定程度的下滑。虽然半个月的数据还是不及去年同期的一半，但我们还是保持对去年持平的预测。 最近看到一些朋友，以前是在这里上学，现在开始带着从国内来的父母在看房，寻找地产。所以我们维多利亚的市场并不是没有潜在的买家，只是卖家在卖房的时候切忌要标价合理。买方在购买的时候也需要再三考虑所购买的房子是否高估。

维多利亚房地产市场不会像其他市场一样起伏较大，它会延续一直持续缓慢增长态势。今年据了解，维多利亚新来学生至少有几百人，毕业后的这些人，是否考虑会留此安家呢？

现在依旧是买家市场，利率也还较低，所以有购买意愿的朋友，可以多看看。

天慢慢冷了，希望大家身体健康，学习工作进步。


Tim Wang
王瑞
Tony Joe & Associate 周达明专业地产团队
RE/MAX Camosun250-8856986

john7788

不是故意把数据弄倒的？ 那就好。 要不然这不吓死人了，我让你吓得不轻。数据上看来市场从2011年到2012年的冷却是无可辩驳的。

wangruitim

John 您好，谢谢您的提醒。刚才那个帖子年份打反了。我的失误，谢谢您的提醒。 也谢谢您关注我的帖子。

wangruitim

非常感谢您的提醒。一看您就是很仔细的人，谢谢您。

wangruitim

到这个月底，我会继续更新地产数据，我们一起关注。看来您对地产行业有一定的理解。很钦佩。希望以后有机会在维多利亚能够认识您。谢谢

亚历山大翻译

(vwelldone) (vwelldone)

wangruitim

谢谢您

xiaoshe11

还有半个月嘛，我看表现并不很差。

我相信绝大多数岛上的华人居民是不希望看到房价下跌的，大家都把家安在了这里，都在努力建设这里，谁都不希望看到大的经济萧条。只要经济还行，房价就不太可能有大的下调。

感谢Tim及时公布数据让大家参考，这些数据是每一个维多利亚居民都关心和希望了解的。

wangruitim

Xiaoshe11, 非常感谢您关注，也非常谢谢您的鼓励。我会在月底继续公布地产数据，希望您能多提宝贵意见。

ztl76ers

wangruitim

非常感谢您的关注

卖点东西

房贷紧缩、新移民不易获房贷。(本报资料照片) 家园温哥华,vancouver.iask.ca

根据加拿大地产协会(The Canadian Real Estate Association)报告指出，8月份房市交易量下滑，房贷经纪与地产经纪都认为，下滑与联邦房贷紧缩措施於7月实施之後有关，其中新移民由於缺乏在加国信用纪录而不易获得银行房贷，甚至连首付都得提高许多。 www.canadameet.cc
加拿大地产协会17日宣布，由於联邦政府紧缩贷款规定，促使8月份的房屋交易量，成为自2010年6月以来，单月房市交易量下滑最大的一次。加拿大地产协会主席莫恩(Wayne Moen)表示，该次房市交易量下滑是全国的共同趋势。 移民网,findjiayuan.com
有张姓地产经纪认为，近来房市交易量下滑，最主要正是房贷紧缩造成的影响。他指出，以往银行鼓励新移民贷款买房，但现在即使是符合银行条件有自备款的购屋者，如果没有工作证明，银行即认为没有稳定收入，因此多拒绝借贷。 家 园 新 闻

张姓地产经纪表示，以前房贷规定较宽松时，购屋者如果同时购买两栋房屋，再分别向不同银行进行首次房贷，银行多同意给予房贷，但现在各银行间开始互相查证房贷客户资讯，最後只会有一间银行给予购屋者首次房贷。 加拿大家园,www.iask.ca
银行此举有助遏止炒房，张守中指出，联邦政府的房贷紧缩其实是好事，房价太高房市易泡沫化，对整体经济造成负面影响，虽然短期看来房市交易量减，但「长痛不如短痛」。 本 文 来 自 家园网 IASK.CA

吕姓地产经纪说，政府采行银贷紧缩规定後，房屋交易量确有下滑趋势，尤其在多市公寓的交易量下滑至少10%，在此同时，密西沙加市与万锦市两地，却反而是热门抢手地区。 I A S K

而新移民在加国尚未有信用纪录，以往在先付25%的首期款後，购屋者即可向银行进行房贷，吕俊廷指出，现在新移民以相同条件申请，但却往往首付要缴至45%，银行才可能给予房贷。 家园网多伦多,toronto.iask.ca
吕姓地产经纪更指出，以前还有针对高收入人士，其首付仅需5%即可的房贷计画，如今该项计画也已喊停。 160.ca
霍姓贷款经纪指出，新移民想要贷款，首付可能就要高达50%;银行还额外要求自雇与受雇人士缴交政府退税单、银行存款证明等，且自雇人士须有两年以上的经验等。 iAsk.ca
霍姓贷款经纪强调，目前银行仍会贷款给购屋者，但却有条件批准，以往较有弹性、额外的房贷措施都已停止;他指出，该项房贷缩减措施对於华人仍有影响，因为购屋者多盼首付能维持在25%。 加拿大家园论坛
房贷紧缩冲击 全国8月交易量减 I A S K
加拿大房地产协会（The Canadian Real Estate Association-CREA）17日调降他们之前、对今年和2013年房屋买卖交易量和全国平均房价预估数据，并公布近两年内单月跌幅最大的8月份房市报告。 家园新闻,news.iask.ca

根据CREA报告提出的数据，8月份交易量较7月份减少5.8%，亦比去年同期下滑8.9%，CREA 17日并预估，房屋交易量至今年底可望比去年增加1.9%至46万6900个单位，较6月份所提比去年提高3.8%至47万5800个单位的预估，调降近1万个单位；至於明年交易量则会比今年减少1.9%至45万7800个单位。 家园网多伦多,toronto.iask.ca

CREA指出，房屋贷款规定於7月份开始收紧，令8月份房屋买卖交易量下挫幅度，改写从2010年6月份迄今的跌幅纪录，这亦是过去六个月内第五个交易量减少月份；CREA主席莫恩在一份声明中表示，CREA一向很留意房地产交易量全国和许多地区市场的趋势差异，但8月份情况显示国内大部分市场的下滑一致性。 家园论坛,forum.iask.ca
CREA同时预估，今年全国平均房价将小幅攀升0.6%至36万5000元，2013年会小降0.1%至36万4500元，而这比该协会6月份预估的平均房价较去年提高2.2%至37万700元调亦降近1万元。 I A S K

资金经济论坛经济专家麦达尼指出，房屋交易量减少显示房地产市场正在进行调整，他并悲观预测，国内平均房价将在今後一、两年内大幅滑落25%；不过道明银行（TD Bank）资深经济专家谷拉堤认为，除非有调涨利率或国外经济发生剧变等关键因素出现，国内房市应不致於快速的大幅衰退。 家园网多伦多,toronto.iask.ca
谷拉堤表示，外界已普遍预期房屋买卖交易量和房价会明显萎缩，而房贷规定收紧导致房市走缓的趋势，今後应至少还会持续六至八个月；道明银行亦认为，房贷规定收紧将令房屋交易量在今年下半年至明年初萎缩5%，平均房价下滑3%，而在未来三年内，国内房市受到房贷规定收紧和利率小幅调升的双重影响，国内平均房价会下挫达10%。 本 文 来 自 家园网 IASK.CA
CREA报告亦显示，国内三分之二地区、相当於80%的房屋买卖市场皆在8月份下滑，几乎所有重要都会区包括多伦多、满地可、温哥华、菲沙河谷、卡加利、爱明顿和渥太华的房市

wangruitim

感谢您的关注。后面我会发一些信息，阐述为什么维多利亚市场较为特殊的原因

卖点东西

房价的走势历来是大家茶余饭后的热门话题，房主们希望房价继续涨，大涨特涨，而无房户则天天盼它跌，一跌再跌，双方唇枪舌剑，辨得不亦乐乎。加拿大联邦财政大臣 Jim Flaherty 6月21日刚刚颁布的房屋贷款的新规定，无疑是火上浇油，使得论战愈发激烈，难解难分。那么这个新规定到底会给房市带来怎样的影响呢？见仁见智，思勤也忍不住跃跃欲试，加入到大讨论的队伍中来。
          将于2012年7月9日生效的这个新规定，实际上是近四年来加拿大政府为防止家庭债务危机而公布的第四次收紧房贷政策。之前的三次是：2008 年将还款期从40 年减到35年，首付不得少于5%；2010年2月补充了一些新规定；2011年1月又将还款期从35 年降到30年，再抵押贷款从90%降到85%。时隔一年多的现在，政府第四次出台的新政策，思勤认为主要体现了以下四个方面的变化： 51.CA


         1. 缩短最长还款期限：由原来的30年再减到25年； info.51.ca 无忧资讯
         2. 降低再抵押贷款的比例：由原来的85％再降到80％； 51.CA
         3. 只对房价低于100万加币的房屋提供政府担保的高借贷率贷款保险。 无忧资讯
         4. 放松借款人负债占总收入的比例：GDS/TDS由原来的32/40放宽到39/44。

          毫无疑问，此规定只对需要贷款的买主有影响。如果你现款买房一次付清，则不在影响之列。

          新政策的前面两项很好理解，就是联邦政府希望缩短付款年限，降低融资额度来筛选符合贷款条件的准购房者。经过这一筛选程序，只有那些收入稳定，有足够首付的人才能获得贷款，顺利进入房屋市场。与2008年以前的还款期限可长达40年相比，缩短还款期限的直接影响是，在利率相同的情况下，准购房者每月收入不变，但还供的额度增加，迫使大家减少借贷量。而那些以低首付或零首付，想空手套白狼的所谓以房养房的投资客，将很难再获批贷款，被迫离开。这是抑制房价疯涨，挤压市场泡沫的有效措施。

           第三项应该是财长Flaherty对银行和贷款机构放话，以后审批买豪宅的贷款要控制住了，政府只提供有限的保险哈，多了没有，自己把好关，风险自付。。。这个规定势必会使贷款机构在审批大额度贷款时更加谨慎，会更严格审查申请人的各项指标，要求购买100万以上豪宅的购房者支付20%首付。

         新规定的最后一项很有意思，非常值得玩味。我们知道，贷款额度主要是根据贷款申请人的每月债务与收入的比例即GDT/TDS来确定的。原来的贷款要求是，假如你每月毛收入$100，你每月用于还房屋贷款PIT（本金，利息，地税）的开销最多不能超过$32，或者，你每月支付全部债务（包括还PIT和其他所有债务）的开销最多不能超过$40；如果你每月支付$33 PIT，或者要用$42来支付各种债务，Flaherty就会认为你不在个人财务健康范围之列，不借钱给你买房，因为33/42的GDS/TDS 超出了32/40的范围。但是根据新规定，Flaherty会认为33/42高是高了点，不过它还在新规定的39/44范围内，你的个人财务状况还是蛮健康的，借钱给你没问题！贷款要求放松了！是不是有点小小的吃惊？

         GDS/TDS的这个变化意味着什么？它意味着一部分人入市买房的门槛降低了，贷款额度增加了，这部分人就是那些付得起首付的人！同时，思勤也感觉到来自财政部的强烈的信息，那就是贷款利率估计在最近的一两年内还会保持在现在的低位或更低。为什么这么说呢？因为如果利率大幅度上调的话，这些降低门槛入市的购房者，将会因为没有能力支付月供而丧失房屋拥有权，被迫离场，成为房市的不稳定因子，这是政府所不愿看到和不希望的，政府之所以要降低门槛让这些人入市，就是估计利率翻转大涨的可能性不大。鼓励他们进入房市，既可让更多的人居者有其屋，又可维护房市的正常增长，拉动经济，体现政府的执政能力，何乐而不为！   

         仔细分析这四项新规定，我们发现政府一方面希望阻止加拿大家庭债务过度扩张趋势，另一方面又希望新政策对房市的负面影响降到最低。加拿大经济目前潜在的最大风险，就是处于历史低位的利率刺激房屋交易量不断上升，居民大量借贷购房，房价不断飙升。政府担心有朝一日一旦国际国内经济形势变化，利率回升，很多人将无法承担月供，这将给整个经济以致命的打击。因此政府必须采取措施，抑制家庭债务负担的进一步加剧，将首付不够和收入不稳的“高危”人群挤出房市。另外，政府之所以选择现在出台新政策，我们也不难体会其良苦的用心，因为从房市的基本规律来看，每年七八月份是加拿大本地主流社会外出休息度假的时间，房价也正好在经历了上半年的爬升行情后，利用这段时间休整回调，准备下半年新一轮的行情。政府选择六月中下旬市场小淡季出台新政策，既给大家足够的时间消化理解政府的意图，避免突然公布新政策可能给房市带来的恐慌波动；又能在下半年发生作用，掐断延续今年上半年房市过热的苗头，维持市场健康有序的发展。

          现在再让我们从另一个角度来分析新政策对房市的影响力，那就是到底哪些人受新规定的影响最大？这些人是否是决定房市走势的主力？思勤认为，主要有三类家庭受影响较大。首先是有稳定收入但没有足够首付的家庭，这主要包括那些有稳定工作，但不愿或不善理财、寅支卯粮的本地族裔家庭；其次是想以自住房抵押融资投资多套房产的投资客；最后就是经济实力稍稍逊色的豪宅购买者。但是，他们恰恰是政府希望通过新规定限制入市或限制购买力的人，因为只要利率稍微上调，市场稍微有些风吹草动，他们就会被迫断供弃房，被淘汰出局。Flaherty利用房贷新政策，把以上几类房市中的不稳定分子筛选出局，对提高房市的抗风险能力，有非常积极的作用。显而易见，这部分人员在整个准购房者中占得比例不是很大，不足以构成加拿大房市崩盘大跌的主力。 无 忧 网 - 51