BEAVER

日期：九月二日，2016
题目：八月份大维多利亚房产买卖又是一个纪录
过去的八月，不但天气热，房屋买卖也非常热。以下统计数据来自维多利亚房产委员会（vreb）
总交易数：883
在市场房产数：2，094 （比去年同时少了43.2%）
独立屋买卖数：412      均价：$752,509
排屋买卖数： 73             均价：462，989
公寓买卖数： 265          均价： 336，902


独立屋2013 七月均价：$600，000.
现在是卖家市场，市场上房源较紧。
还有大温地区对外国买房加15%税新政策下，交易数量下跌超过22%。

希望信息可帮到大家

Chris Mao   Realtor DFH

BEAVER

首府概况
一共十三个区，分别：
Victoria, Oak Bay, Saanich, Central Saanich, North Saanich, Sidney, Esquimalt, Colwood,
Highland, Langford, Metchosin, View Royal, Sooke

人口 (2011)：
首府地区：  360,000
Victoria:         80,017
Saanich:        109,752
Oak Bay:         18,015
View Royal:     9,381
Esquimalt:     16,209


收入（2010）：        
                                                    维多利亚市                首府地区            
个人（15岁以上）         CAD 37，718                        41，653
普通家庭                                   58，648                        76，131
两个收入以上家庭                    78，583                        93，724

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百万房子

一百万房子
上次在一个opening house，有个看房的人问我关于“一百万房子”的概念。我觉得挺有趣的，我把我个人知道的东西展示一下吧。
            $1，000，000 房子价格成交， 2，500平方尺室内看使用面积，10，000平方尺地
            $1，000，000 房贷（现实不可能，银行不会借的，只不过给大家好理解数据而已）
           好，当天你到你的一百万房子的钥匙时，你第一个月会看到一下可能出现的数据：
1：交给地政局（LAND TITLEOFFICE）不动产转交税   18，000 (大温还要加15%)
                                     200，000 *1%=2，000
                                     800，000*2%=16，000

                                                        一共： 18，000 CAD
2. 法律文件费                                                         1,000-2,000
3. 房贷   1，000，000. 利息 2.9%, 25 年，   每月房贷大概：     4,681
4.每年的地税（当地政府）大概（oak bay 2015）5,000, 每月    416
5 电费／取暖。
                                       大概(2，500平方尺)  2，000一年，月：  166
6，房子维护，
                     大概 6，000 一年月：500
7，房子保险，
                        大概3，500 一年月：291
第一个月：
                      18，000+2，000+4,681+416+166+500+291=$26，054
第二个月：                                                                               $6,054
基本上单单用在房子上的钱每月：$ 6,054.  如果是比较好普通家庭的话，两个收入，政府工（70，000+70，000=140，000），然后税后大概：140，000*75%=105，000. 月：$8，750.
                              6，054/8750=69%
以上只是例子，只是参考。目的给大家大概了解一下“一百万房子”的概念


Chris Mao
Realtor, DFH

BEAVER

（2016，九月）
跟大家分享一下关于房产买卖15%附加税
物业转移税 (Properties Transfer Tax)：
是你在拥有物业时，在当地房产局注册你名下要交的税(Land Title Office)。一般是通过买卖，或继承物业时发生。跟你物业每年交给当地市政的地税不一样（AnnualProperties Tax）
在BC，
一般这样操作：
1%：开始200，000
2%： 200，001-2，0000，000
3%：2，000，000 以上
例如： 1，500，000 房子： 200，000*1%+(1，500，000-200，000)*2%=28，000
注：1.价格是当时市场价  2. 个人住房和商业物业   

那是绝大人碰到的。但是在2016 八月二号成交的，还有在大温地区的，还加那屋子价格的15%的税。
刚才的例子会变成：28，000+1，500，000*15%=28，000+225，000=253，000
注：这个是大温，还有是今年八月二号开始, 还有是个人住宅物业

这是个人所知道的，不可以当可靠的信息。你要问你的会计和法律顾问为准。跟大家分享一下，有错可以指出。谢谢

CHRIS MAO
REALTOR  DFH

hemingyong

谢谢信息分享。
请问，1），75万的均价，在gordon head大概能买个什么房子？
           2）， 估计什么价格可以在gordon head买个3000平方尺的新房？

BEAVER

只能提供大概信息。Gordon Head 是华人喜欢的地方之一。那个地方过去一年升了很快。
1.例如现在在Mckenzie，有个1949 建的，4房2卫，2，249 平方尺，地 7，560. 开价 七十二万。gordon head 价位会偏高。
2. 我猜一百三十吧

BEAVER

合法第二套房出租（Saanich）
什么时候你的第二套房出租合法
1.        要去当地政府申请，那到申请书。（记住，不是说你觉得别人那样做就觉得没问题）
2.        你所在的地方（ZONING）是家庭住址区，还有符合规定和要求（例如，它对住宅人口密度要求）
3.        是你主要的住所，就是说，你家要在那个地方住（要个人声明书）。
4.        不能超过两个厨房，有足够的停车地方。
5.        在合法区域内（看政府地图），个人知道的，除了BROADMEAD  外，基本可以。 但是，最近报纸说政府想把这个合法化，因为很多人找不到地方住。
6.        只能给一户人住，或者给住宿的（BOARDING） 不能同时两者。

提醒大家，出租要么合法和不合法两者。当然了，如果你邻居发现你违法，又不喜欢你的话，他们有可能密告政府。

那是个人意见跟大家分享。可能有错，信息会有变化的，最好去政府网上或亲自问相关内容。

CHRIS MAO
REALTOR   DFH

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十万房贷的计算题
想买房子，先要决解你要不要问银行要钱，要多少。先我们做个数学题。
小猪银行给你：100，000
           利息：2.9% PER ANNUM
           25 年
            每月的房贷?？？？？？
          PV:100,000     I/Y:2.9        N:25*12=300    FV:0       PMT: 468.13
那么每月要交 ：468.13
2： 好，现在发现 你因为维多利亚的房价挺高的，那钱不够，要问小猪一共借 200，000
          每月的房贷？？？？？ (其它信息一样)
          468.13*2=936.26
3.  好， 现在央行要加息（惨啦），在题二基础上把利息加1%. 那就是3.9%
       计算。。。。。  答案是：1，041.23

买房子之前，一定把你的财务做个评估。看自己有多少流动资产，看看你到底可以问小猪借多少钱。先有一个预批报告。那样拿那个看看可以有多少钱买。
跟你的小猪聊一下，因为每个人情况不一样，我也不知道细节。跟你的收入，工作，资产，负债，等等有关。
希望帮到大家，再次申明，那是本人知道的，有问题问你的会计和法律顾问。谢谢

CHRIS MAO
REALTOR DFH
微信: CHRISMAO7788

BEAVER

15% 房产税 , 大温
刚在看TIMESCOLONIST （SEP.22,2016）网上报道关于15%附加税，
在六月10 到八月1， 大温，外国身份买房有1，976 交易，总额达到23 亿。
从八月2 到现在          大温      外国身份买房有60 交易，总额达到四千六百九十万。

足足下跌97%

CHRIS MAO
REALTOR DFH
微信: CHRISMAO7788

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买房，出租和投资

现在，很多人买房子，租出去，把它成为投资工具。那个话题成为了有些买家的想法。想大家一起来探讨一下。记住，讨论是很多时候没有对和错之分，大家一起分享一下不同看法。

情景是：

2016九月，买一个700，000 刀的房子在维多利亚大学附近的。四房，三个卫生间，7，000 平方尺，室内有2，000 平方尺。1976 年的房。

问题：1.如果你有这个经济能力，以现在的大环境来看，你会不会这样做呢？你的理由是    什么？会考虑到什么因素？
             2。 你觉得租金要达到什么金额 才满意？会考虑什么费用？
     
注：假设情景以一般情况来计算。

谢谢大家


Chris Mao
Realtor DFH

微信：chrismao7788

freedom_2008

不认识这位经纪楼主，但认识这个大家常谈的话题。

目前一般公认：现在不是买房租房修房的时候，一定要现在做这三件事的要多准备点儿银子，少放点儿希望。因为现在房市货源少，租市紧张，装修公司太忙，很难有好的deal。

现在大环境如何很不好说，有真明白又有能力做投资的人应该在三，四年前就买了，最近卖了或开始卖了。租金对房主来说当然是越高越满意，但有市场限制不能随便要。比如那些在九月一号后还没租出去的，除特殊情况或房子有问题外，一般都是租金要的太贵了。

如楼主的例子，一般情况租金（不包水电网）会在每月2500刀以下，刨了地产税，保险费和修理费用，回报大概在3%左右。 如果谁能肯定几年以后房价会像这一年一样涨法，那就（别在乎租金回报）买吧。

BEAVER

谢谢那些看了，有思考的人。更加谢谢发表观点的人。

1.先要解决那个700，000 的代价。 因为这个涉及投资的目的来考虑，我就用简单的利息计算方法吧。 就好像你借你好朋友700，000刀， 一年后还本金加利息。假设你给你朋友4%的利息吧（不错的朋友）。

  给朋友利息：700，000*4%＝28，000刀
  

每年地税：3，500 刀
房子每年折旧费（可以说房子每年保养费吧）： 300，000（除了土地，房子本身所有价）／40（年）＝7，500 刀
保险费：2，000 刀
垃圾费和水费：300刀
电费，电视，上网是房客交

那么加起来是： 28，000+3，500+7，500+2，000+300=41，300刀


2.平均一个月是41，300/12=3，441.67刀

意思说一个月你大概要有3，441.67 刀租金收入。



注：
1.题目会涉及可能三个税的问题A。当你买掉房子，有那个增值的话，有增值收入税。   B.因为租金收入超过30，000刀一年，有可能涉及GST这个话题。C.个人收入税

2. 题目对物业未来增值没有考虑，因为物业有可能升值，或贬值。
3.没有把自己的劳动力（体力，时间）价值放上去。
4.题目还没有涉及手续费和其他费用
5.由于现在大维空置太低，听说有人在车里过夜。
6.区域对你出租的限制条款。7.为了简化关于每年的房子折旧费，用了简易方法技术。可以把总数变大（如果你觉的房子所有东西多），还可以把年份加大到五十年。

总结：如果单看用租金来回报的话，好像没有太大意思。除非，觉得未来这个物业会升值潜力很大，和有多余的基金投上去（觉得不动产相对保值）的话。

话题也是挺有意思的，如果有别的观点可以表达，大家可以互相参考，学习。


Chris Mao
Realtor DFH
微信chrismao7788

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        独立屋        
               
    1.    在市场天数       
                             15年八月        16年八月
Saanich East        22                     8
Gordon Head        15                    17
               
      2.  成交价：叫价        
                                15年八月          16年八月
Saanich East        98.70%                101.80%
Gordon Head        98.70%               102.70%
               
               
跟去年同月比较看出，今年房子在市场上很快就成交，甚至在一，两天就交易了，数据显示成交价总体               
比叫价高大概1-2%。这个跟市场上的房源缺乏有关，供不应求的现象。               
(数据来自victoria MLS        , 29/09/2016)        


Chris Mao
Realtor DFH
微信chrismao7788

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温哥华的房产最近好几年都成为本地,全国,甚至世界的话题.各种各样的媒体都几乎每天在报道.VANCITY(银行)有一个广告,大概说很多年轻人感觉温哥华生活成本很高,特别提到房屋问题,但是他们深信那里是世界最好,最漂亮的城市,会努力生活下去.当然,银行目的是让人知道他可以帮助人安居乐业.第二件是,大概一个月前GLOBAL NEWS的一个报道, 为了陈述大温的楼价高涨,一个主持人用三张在大温上市的很小的旧房相片(大概两房一厅,小小一块地,超过五十年的老房), 问一个在多伦多住的主持人猜价钱.结果,大家也会可能猜到. 价钱成了天价，差不多到两百万.
在三,四个月前,我看了一个很有趣故事(GLOBE AND MAIL). 一个很破简陋的小房子,就是在UBC大学附近出售.标价超过两百多万.那件事情引起很多媒体的报道.最后,还是超过他叫价成交了.后来, GLOBE AND MAIL 报道那个卖房主人的故事. 报道还有很多那破房的照片,屋顶看上去,好像没有修过一样.好像我记得是两个简陋的小房间. 那个洗澡房跟厨房就像你去博物馆看五十年代的东西.后院也没什么打理.就是一个字,破,破,破.但是,我在想,那是谁在那里住.他是一个退休不久的UBC大学的教授(白人),教了社会学很多年老师,太太是大学的图书管理员,也退了.在七十年代(具体那年忘记),从美国来这UBC大学教书.当时,他们买来时,那房子已经很旧了,所以也很便宜(忘记价钱,很便宜). 他们理念是不会花钱在房子上,除了基本的维修.但是,他们很注重两个小孩的成长,投资到小孩去了.最后,他们的小孩也有很大的成就.一个去美国教书,一个在BC 做IT. 然后,好像他们搬到其中一个岛上住了.
昨天,温哥华市长说了,他说对很多在温的人,很大可能永远买不起房子.像香港,三藩市一样. 政府的对过热的楼市政策太晚,太小.
对很多人来说,找的地方安顿下来,好好工作,培养下一代. 其实,那是很多人的梦想.

Chris Mao
Realtor DFH
微信chrismao7788

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大维多利亚2016 年九月数据（来自VREB，2016 十月三日）
                                        2016 九月              2015 九月
交易量：                            781                         704
新上市房子量 ：            1，050                     962
在市场总算量：             2，061                    3，478
（注： 2014 九月在市场上房子总算达到4，200）

                                                                     2016 九月             2016 八月
大维多利亚独立房均价（大概）                    775，000              750，000
                           排屋                                    450，000
                          公寓                                     375，000

SAANICH EAST  一共有80  独立屋 卖出 ，均价为830，000刀
从数据看到，大维地区的价格还是维持高水平，直接跟房源有直接关系，尤其是跟2014 年比可以看出。 不难预料，价格还会持续保持高水平。个人认为，政府的措施对本地有影响，那BC 政府对大温的新税，还有联邦政府也会出手。至于新政策会不会到到本地实施，那也很难很难说。希望对大家有帮助。

CHRIS MAO
DFH REALTOR
微信：chrismao7788

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PDS (Property Disclosure Statement)
PDS 房屋情况声明书。这个文件在房屋买卖过程中有着非常重大的意义。它是房主把他/她对房子情况的东西所知道的，如实的，情况声明出来。内容包括：1土地/地契（法律，财政相关），2外面对房子服务设施（自来水，排污，保安系统），3房子本身情况（包括，保暖情况，是否有石棉材料，房子结构问题，屋顶情况，有没有其它许可证等），4 其它（有没有种过大麻，等）
在大维，要在MLS上卖房的话，房主一定要提供这个。这是主要保护买家的，是看房子的第一步。是初步了解房子的一个重要信息。但是，作为买方如果有问题的话，自己去进一步调查。经纪也会帮手。
PDS 是一个重要的房子信息的来源。至于它的准确性，可靠性有多高，跟房主人对房子的了解情况有关系。有时候，房子从来没有住过，他/她会说什么也不知道。或者，房子是有遗产代理人来处理，他/她也会不知道。还有一点要指出的是，它不是自然会成为买卖合同的一部分。如果买方要把它成为合同一部份，必须在合同写上去。
希望可以帮助大家。


CHRIS MAO
DFH REALTOR
250-885-2702
微信：chrismao7788

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CMHC 保险费
当你买房子的首付低于20%时，贷款的机构要求你一定要买CMHC保险。 很多人错误理解那个保险是买给自己的。 那是错误的理解， 那是给贷款银行买的。 意思说，你还不了房贷，贷款银行就得到保险公司的保护，而不是你。 是你帮它买。
一般它有一个计算方法，根据你借的比率看你在哪个百分比里。
超过/包括   65%----------0.6%
超过/包括   75%----------0.75%
超过/包括   80%----------1.25%
超过/包括   85%---------1.8%
超过/包括  90%---------2.4%
超过/包括  95%--------3.6%

例子： 500，000 房， 首付5%(25,000). 因为你低于20%， 你一定要买
3.6%*（500，000-25，000）=17，100
一般人会把它放到贷款额去。
17，100+（500，000-25，000）=492，100

希望大家有用，记住那是根据现在的情况来计算， 但是会给大家了解这个CMHC保险。

CHRIS MAO
DFH REALTOR
250-885-2702
微信 chrismao7788

BEAVER

2016 11 月 大维房产买卖简讯
                         11/2016                    11/2016
交易数                 599                           573
新房上市数          786                           747
所有房在市场数    1815                       2952

市场上房源还是很缺，需求大。通常在年底，市场会淡下来。 房价格还是在高的水平。 新的贷款条件收紧，贷款的利息有一点的上升（跟财经市场，美国大选因素有关）。 总体来说，利息还是历史一个低位。
最近有件跟维多利亚房产市场的大事，关于对外籍在当地买房的消息。九月有27交易，十月有55交易， 十月外籍购买数是整个十月交易数的6.3%。 那给政府起了一个可能要干预市场的意向（像大温一样加15%附加税）。 维市长也承认本地正常面临住房危机。整个地区的住房空置低于1％，还有加快，简单对第二房间出租合法化来缓和住房问题。
不难预测明年房价还会在高位，还是卖家市场，房源也会紧张，个人房贷和其他债务有很大压力，租房难找地方住，租金会有上涨。大家有没用留意媒体报道在大温的租客的苦难，尤其是退休的，或单身家庭。我们这里可能比那里好一点，但是也不太乐观。
整个经济的大环境，和小环境有着很多不定因素，我们生活在一个特殊的时代。希望那些信息对大家有用。谢谢


CHRIS MAO
DFH REALTOR
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微信 chrismao7788

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油罐
冬天快来了，过去几天也很冷。 在这里，家里的取暖有几种方式：电热丝（像baseboard，地暖), 用木头的壁炉，用油的，用天然气的，还有现在的热气泵（heat pump). 各有好，也有不好。用电的电热丝安装方便，成本低，不占地方，容易在不同地方设温度。所有挺流行的，唯一一个缺点是用很多电（现在电费有涨了）。 烧木头的，已经是以前的方法了。有的人喜欢木头的味道（挺不错的），木也比较便宜，有时是免费（尤其刮大风后，树倒）。缺点是，热的效益不高，开火麻烦，灰要清理，你的烟囱要定期清理。热气泵也比较流行，夏天可以制冷（在这里，热的天不多）。 用天然气是一个很好的选择，尤其你家很大。热效益很好，安全，便宜。缺点，不是每个地方可以搭上气管，还有安装费可能要一笔不小的钱（大概七千）。最后是用油的。那是比较旧的方式了，它没有像天然气有那么好的热效益，油也贵，又要油缸来储存，又有味道。油罐的存放成了房子的一个隐忧。早在1960年（大概）后，所有油罐一定要地上储存。换个话说，房子在1960年（大概）前建的是地下的。如果你的房子或你想买的房子是很旧的话，这个问题要考虑一下。到底你的地下有没有那个东西，还有那个罐又没有油，油又没有泄漏。那个才是很重要的东西。大概2014年很多地方包括saanich立法说如果有那地下油罐的话，房主一定把它处理。那个地下油罐可大可小，最坏的是，一旦油泄漏了，把土壤污染了，房主要清理它。记得几年前，房主的油泄漏到附近的河流了，花了很多钱处理掉。在我们这里的人，对环境的重视非常高。
如果你想买的房子很旧，对这个油罐的问题有怀疑的话。第一，问一下以前的房主人，有可能他／她也不清楚。第二，问一下消防局，看一下有没用相关的纪录。第三，找去油罐的公司看一下（他也不一定找到，因为，时间久，房子不是以前的位置）但是，他会给你很多信息帮助你。
文章目的是提高意识，希望信息有用。


Chris Mao
Realtor
DFH Real Estate Ltd

Weichat : chrismao7788
cell: 250-885-2702

BEAVER

BC 政府对首次置业的省民提供5年免息贷款。
几天前，bc省长发了一个文章，为了帮助首次置业的人入房市场.下面是条件：
1.至少成为加永久居民或公民五年
2.在BC至少住一年
3.首次置业
4.房子价格在75万下
5.一定是银行审批通过的贷款者，贷款比例是80%以上
6.跟你的首付对应，最多达到37，500 或5%的首付
7.是5年免息，之后跟市场贷款价挂钩（第二房贷）8.从2017 一月到2020 年

以现在的市场来看，觉得对楼市没用太大帮助，反而，价格会上涨。还有那些是来自纳税人 的钱。可能使居民会借更多的债。
希望对大家有帮助。圣诞快乐

Chris Mao 毛鹤林
DFH Realtor

250-885-2702
chrismao7788