vicgolfer

看到hemingyong先生“修房为什么要用GC”的帖子，有些感想。hemingyong先生在网上经常免费帮很多朋友答疑解难，做了不少好事，这个帖子也是他的看法。我们恰好也自己刚刚修过房，3900尺，花了整整一年时间，我想任何事情都有两面性，在还没有忘记之前，谈谈我们的修房经验， 为什么没有用General Contractor或者Builder建商（以下简称建商），而是自己动手，管理这个项目。

首先说明，我不是在这里抬杠。我在温哥华最好的朋友就是做GC的，帮人修房，做得非常成功，现在手上有5、6幢房子同时在修，每次去温哥华我都会去看他在建的房子，学习，取经。我想说的是，对有的人（比如，不懂英文，没有时间），你应该用建商；对有的人，你或者根本就不需要用建商，就能修房。任何事情都不是绝对的yes或者no。

注意，我上面没有说不怕麻烦－请一个建商，会少去一些麻烦，也会增多另外的麻烦，你要买地修房，还要怕麻烦，这不可能，除非你对房子和钱一点都不在乎。

再声明一遍，我只想对事不对人，通过我们自己修房的经历，谈谈为什么完全可以不要建商。用建商的好处，hemingyong已经讲得很清楚了，但是有没有不好或者不方便讲的一面呢？为什么这个行业的可信度那么低呢（如2seattle引述的，只有10%）？在温哥华，为什么很多华人（西人我不了解）不用建商修房，也做得很成功呢？

先谈机制。

我们买地开始修房的时候，对怎样修房，完全是一头雾水，根本搞不清楚各个环节和程序（现在想起来，当时胆子真大）。我们也咨询过许多当地的GC和建商，看他们的报价，出方案和预算等。

一般的GC或建商，帮你买材料、请工人，管理和监督工程进展。他们收费，约是工程总成本的8％到15%，也有收一个固定费用比如说5万块的。

我发现的第一个问题，是这个方式缺乏一个明显的监督和控制机制，对房主非常不利。

1. 建商的收费由工程总价决定，那么成本越高，建商的收费越高。建商有什么理由为你节约成本？
2. 建好建不好，建商都是收那么多费用，没有一个激励或者惩罚机制在里面，不管输赢，建商总是赚钱，这不合理。在修房的过程中，是有很多灰色的领域的。任何工作，你可以做到60分合格，或者可以做到100分，都算过关，这个机制，不会让建商尽力。

还有一种常见的方式，是包工包料，说好多少钱一平方米。这就出现一个相反的问题：建商在这个情况下，肯定是能省就省，省下多少，都是他的利润。你说，我们事先合同说好不就行了吗？这说起来容易，但要在房子还没有打地基之前就规定好一切细节，除非你自己就是个建商，对我们平常人来讲，不可能。

举个例子，实木地板，这是最简单的一项，有每平2元的，也有8元的，你说在包工包料的前提下，建商自主选择，会给你买哪种？其它的，象厨卫、浴具，灯饰等，种类和品牌更多，看着都头晕，价格相差就更大了。到时建商给你这个，你想要那个，又不想加钱（全包了哦），有很多架吵。

一个变通的办法，是建商给补助，你自己去买，超出补助的部分你自己出。问题是，这个补助基本是在开玩笑。我们问的一个建商，在本市算比较大的了，说起名字来每个行业内的subtrade都知道。他给我们报的190元每平，如果我们自己买厨房内的电器，他出5千元补助。全套三星的厨房用品，future shop讲讲价，5千元可能够了——对一个公寓来讲。我们后来才知道，修这样的房子，根本就不能去future shop这样的商店看，而是要去专门的电器店，电器的牌子，也全是我们以前没有听说过的，5千元？一个冰箱都买不到。总之，你要自己选择，加钱吧。

另外，退出机制也是大问题。修房过程很长，如果发现这个建商不行，要换一个，恐怕会很困难。很多问题，他已做的工作，都很难说清楚值多少钱。我的建商朋友说，只有屋主吃亏的，亏几万是很一般的case。

我每次问到这个问题，建商们总是回避话题，说他修了多少多少房子，屋主们都很满意等等。这些是屁话，我问有问题怎么解决，他说不会有问题，哄小孩呢。

这是机制问题，我们没法接受，所以决定自己修。若进展不下去，再打算找建商帮忙。下面的问题，是开修以后再慢慢认识到的，分享给大家。

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材料。

买原材料的价格，我们事先也很担心，拿不到建商可以得到的折扣。我们这片地当时有6个lot，同时在盖的有3个房，休息时工人们经常在一起，我也得以看到一些其中一个建商拿到的原材料价格（送货时运货单就在旁边一扔）。非常惊讶得是，我们拿到的价格，完全同样的东西，90%情况下比那个建商的好，至少也是持平。为什么？仔细想想，房主出钱，那个西人建商根本不去花时间货比三家，shop around，或者与销售讲价（他有什么动力这么做呢？）；另外一个房是一个大的建商，买地修房后自卖，没有时间象我们一样，一项一项地比较价钱。这，就完全理解了。

这是一种情况。

维多利亚有一些建材商家，想法非常畸形。比如去买地板，去买厨卫用品，你不是建商他就是不给折扣，买多少都不行，宁可不做生意。我想这与他们不是佣金制有关，反正卖多卖少与他们销售人员无关。这很好笑。

没有关系，我们去温哥华买。那里的商家竞争激烈，有赚的就行。我们的地板、地砖、橱柜、灯具，很多很多的东西都是温哥华买的，那里的选择多太多了，而价格，不说了，你去比较下就知道。

网上也可以买很多东西，比如buildirect.com，注意有没有CSA批准就行。

我认识的很多温哥华的自建房子的人，一个货柜一个货柜地从中国直接运原材料来，红木大门，瓦片，地板，瓷砖，你能想象的东西，都从中国运，更便宜。

顺便评论一句，国货，真的很棒。

我假想我们当时如果请了建商，很多东西还是会自己去温哥华买，建商不可能为我们跑温哥华去省钱的。那么我费了力气，建商在上面再加8%到15%，这合理吗？肯定有架要吵。

举个例子，插座和开关，我们看中lutron的一个系列。Lutron算贵的东西，外面一个盖子（plate），零售价要6元，home depot卖同样的杂牌盖子，1块多。我去当地所有的批发商问，最多给我9折。我的电工去拿，7折就能拿到，不过他还要再往上加10%卖给我，这也是行规。我最后在网上买的，花了一个多小时搜，加上运费，信用卡一付，比电工自己的价钱还便宜，省了四、五百下来。

总之，和买任何东西一样，花时间，多问，自然有结果。

vicgolfer

最后说人工，subtrade。

这里面的学问就更多了，做过了才了解到。

一个建商，通常会有合作的sub-trade，各个工种的工人，接他的活干。之所以一起干活，无非几点原因，建商信任这些工人，或者相处愉快，或者利益捆绑。在温哥华，很多工人会交10-20%的管理费给建商。问题就出现了，很明显，谁来买单呢？值吗？

我们当时接洽这些西人 建商的时候，他们都说自己的工人如何好。当然，话都这么说。好不好我不知道，比市场价格贵很多，我是知道的。

我在温哥华当GC那位朋友，给我讲起一个非常常见的客户对话：
客户：喂，你的工人怎么那么贵，要1万块做这个活，我接触的这个工人只要5千，怎么回事？
GC：我的工人做活质量高啊，你那个工人你省钱要让他干也可以，出了事你自己负责啊，我不管的。

质量，这个事先看不见事后也说不清的东西，通常能镇住客户。

每个建商都说他自己的工人是最好的，这本来就很矛盾，这里面总有人乱说吧？至于质量，记住，每个人都会犯错，每个人都会拣懒。一旦一个建商发现他的工人的错误或者遗漏，多半他不会告诉你，因为这是他的工人，有利益冲突在里面，conflict of interest。

我们找的工人，几乎所有的都同时在给不同的建商干活，有什么不同？

价格不同。

还有一个重要的不同，是质量控制这块。我们专门请了非常有经验的老监理，按小时付费，帮我们检查各个工种工人的工作。他们之间相互不认识，甚至都没见过面，没有利益冲突，这样的质量控制，我们更放心。要是监理不认真挑错，按小时付钱，换一个也很容易。

顺便说一句，我们修房接触到的subtrade，大多数，绝大多数，都很热心，专业，只要事先说好，基本都能说到做到，把工作做好。

说起质量检查，市政府在修房过程中会有十几项检查，每个阶段结束，过关了才能往下面走。房屋保险公司还会有5、6次独立的检查。涉及他们的责任问题，这些检查都很认真，我们每次都跟在旁边，问这问那，也学了很多东西。

另外，我们开始还担心我们的“业余”身份。每次我们去市政府问问题，检查人员都非常热心地给我们解释，也多少给我们行了不少方便。相反的是，他们对待建商和GC，话语却非常“简洁”－专业人士么，连这个也来问？

我们能够自己修房，过程算得上顺利，我后来总结有几个原因。第一，我们的英文都还不错，至少达到可以和工人们随便吵架和争执的水平。维多利亚的华人工人太少了，不象在温哥华，一句不懂英文都可以修房。第二是当时的活少，找活干的subtrade很多，这就变相弥补了我们计划中的失误，没有拖进度。第三是我们遇到了几个非常好的subtrade，给了我们太多的帮助，真心感激，做这样的事情，得有“贵人相助”。最后一点，是我们真是用心去做这件事，花了许多时间在上面。

比如，我们买地时去办过户公证，那个律师听说我们要自己修房，恰好他也自己修过，给我们多聊了一个多小时，谈他的经验，我们应该注意些什么，等等，非常非常好的人。

有幸与各位朋友分享我们的体验，若有得罪hemingyong及其他业内人士的地方，请包涵。我说过，请人修房，或者自己修房，和生活中的很多问题一样，各有各的好处和特点，要看是不是适合自己的情况。

说实话，自己修房，做一件从来没有做过的事情，到最后住进去，过程非常有趣。大到各个房间的布局，小到每个插头的位置，都是自己劳动的成果，都有一段珍贵的回忆。修房的过程，可以写一本书了。而这样的经历和体验，弥足珍贵，却是很多金钱也换不来的。

vicgolfer

很多认识的朋友建议我写个summary。嗯。
如果你要自己造房 （谢谢freedom的更正）,不要过于担心自己不懂。走出第一步后，进入这个行业，认识几个subtrade或者suppliers后，多和他们聊聊，你会发现路一下就宽了。
自己造房，要有大量的时间，如freedom所说。我们全职工作，还有2岁的小儿子，也应付过来了：经常早上上班前去一个小时（subtrade一般7点半就开始工作了）， 晚上下班还去，中午有空也去，花很多时间再上面，多问，多谈，多看。不过，不要奢望你有个建商你就不花时间了，照样的，如果你对你的房子在乎的话。

不要担心质量问题。找建商建房，并不意味着质量就会高。建商以修房为业，目的是挣钱（除非他是雷锋）。而象我们这样一般人，房子就是一生的大部分积蓄，还要住在里面多少年，你说，谁会更在乎房子的质量？市场上有很多小的建商，一年修不了一幢房子，他帮人建一个房子，建好后就完事了，而屋主，要付全部的费用，还要天天住在里面。谁会更在乎房子的质量？这是常识。

另外，一个建商是不会自己动手的，他只负责协调管理等，工作都是subtrade在做。质量，多半由subtrade的活来决定。

质量这个概念经常被偷换。建商给你装2元的地板，你看中8元的，你说哪个质量高？质量上讲，我看没有太多区别。2千元的冰箱和1万元的冰箱，质量上又有什么区别？有那么大吗？大多数的建商不会偷工减料，会把房子修建完，通过市政府和保险公司的检查。但是如果是包工包料，一定会给你用最便宜的材料，这是很简单的道理。给你装2元的地板，检查也会过关。这和质量无关。

不要担心拿不到好的材料折扣。建商总会说他能拿到好的折扣，这多半是忽悠你。建商是有些折扣，但不是在每个商店都有，有多少，他会不会转让给你，这些都是未知数，他不会写明。你出钱，这个世界，出钱的总是boss，没有商品是被垄断的，总有商家会给你最好的价钱。

至于建商平时合作的工人，不多说了，这里面水太深了，得罪人。我 相信市场机制，找不同的工人来报价，查reference，并不是要取最便宜的，综合考虑，这是最合理的做法。接受建商，就是接受他的工人，接受他的工人的价格（不论他报多少）。这是你找建商的隐形成本，非常大，开始体会不到的。

造房，跨出第一步是最难的。其它自己造房的朋友，希望也能分享你们的经验。回头想来，这是一个非常有趣和值得回味的过程，也值得分享。

vicgolfer

同一件事，你说了一面，我说了另外一面，本来就不矛盾，你咋老觉得我是对着你干呢？就不能有不同意见吗？我又不是你的同行。
我的建商朋友也看了，笑笑就过了，经验分享，怎么说对大家也是好事。
我已经强调过了，自己造房，并不是适合所有人。我还要怎样说呢？
至于我有没有苦要诉，我自己的房子质量如何，费你操心了。
房主要减少成本，省去不必要的开支，建商要赚钱，都是天经地义的事，又不犯法，谈不上高尚或者卑鄙之类。不过这些话，放之四海皆正确，说了等于没说，基本属于废话。分享些经验，又不是道德法庭。
这件事到此为止吧。

vicgolfer

ok. let it go.