海天一色

Line of Credit.是否可以理解为一个帮助你减少每月分期付款的好处。但我不太明白在这个过程中的具体体现。比如说，如果现在我需要贷款30万，我支付了20万的首期（相当于40%),  那么我可以得到10万的Line of Credit. 目前贷款利率5年定期是4.25% ，Line of Credit.是2.25%+1， 我应该怎样安排我的贷款比例？
第二个问题：Line of Credit.是怎样使用的，比如说我用5万Line of Credit.选择一种2年locked，利率是2.85%，我不太明白是否2年locked的意思，是否像定期存款一样，到2年到期是以前计算本息还是在这2年中有固定的还款数额，如果有，是怎样计算的。
第三个问题：以我个人的理解，是否Line of Credit.是一种还款方式更灵活的方法，适合于有不固定收入的人使用，这样可以在有钱时一次付清，相当于open的贷款，在没还清贷款时又可以支付较低的利息（尤其在现在prime2.25%历史记录最低的时候），那么我的问题是，如果用Line of Credit.在没有还清借款的期间，利息是怎样计算的？

linafeng

首先我先建议你看一下我以前写过的一个相关的帖子：http://www.victoriabbs.com/bbs/redirect.php?tid=18516&goto=lastpost#lastpost

http://www.victoriabbs.com/bbs/viewthread.php?tid=14175&extra=page%3D1

希望里面的信息能帮你明确一些这个产品的概念。

根据你的问题，我估摸你说的应该是属于Secured Line of Credit一类的产品，也就是以房产作为抵押获得一个Line of Credit。更确切地说，在BMO，这个产品叫做HomeOwner Readiline。

1。Line of Credit.是否可以理解为一个帮助你减少每月分期付款的好处。但我不太明白在这个过程中的具体体现。比如说，如果现在我需要贷款30万，我支付了20万的首期（相当于40%),  那么我可以得到10万的Line of Credit.
目前贷款利率5年定期是4.25% ，Line of Credit.是2.25%+1，
我应该怎样安排我的贷款比例？


就以你要买的物业是$500k为例，如果你做的是BMO的HomeRediline的话，你只要提供$100k（即20%首付），就可以获得一个$300k的mortgage和一个$100k的Line of Credit，这样你还可以留着另外的$100k用作投资或资金周转，这听起来更好吧？

将贷款一部分做成mortgage，一部分做成line of credit，我可以给一个表格作参考。

	Mortgage	Line of Credit
Interest rate	4.25% 固定利率则在年期内不会改变；浮动利率则会跟随prime而变动	P+1% (2.25%+1%=3.25) 跟随prime而变动。
Payment	无论你选的是浮动还是固定利率，你每期的还款额在年期内都是不变的。	Minimum: Interest only Payment 计算方式为：Outstanding balance x 3.25%/12 And you can always make extra payment。
Term	5年，每次年期期满时，你都必须要到银行重新renew你的mortgage	N/A，没有年期的说法，只要你按时每次付款，哪怕只是minimum payment，you can have the line of credit and carry the balance for life time。
Prepayment	Open mortgage的话，任何时候付多少甚至付清都没问题。 Closed mortgage的话，每月历年度只能付贷款额的20%，超过或想Payoff都要付罚金。	在minimum payment的基础上，你想还多少或全部一次付清都没问题，没有罚金。

以上面的例子，你一共可获得$400k的贷款额，你可以自由分配里面的比例。可以要一个$300k的mortgage，加一个$100k的line of credit；也可以要一个$200k的mortgage再加一个$200k的line of credit。应该如何安排你的贷款比例要看你的实际情况了，缺少了信息，我这里也无法给你任何建议。至少通过上面的比较，你知道他们之间的不同。
  


2．Line of Credit.是怎样使用的，比如说我用5万Line of Credit.选择一种2年locked，利率是2.85%，我不太明白是否2年locked的意思，是否像定期存款一样，到2年到期是以前计算本息还是在这2年中有固定的还款数额，如果有，是怎样计算的。


你的这个问题我也有些迷糊了。同样在我上面的第二个链接里，你会看到BMO的Homeowner Readiline是可以分成两部分的。就像你第一个问题里提出的，你可以一部分做成Mortgage形式的贷款，另一部分做成Line of credit形式。所以我们行业里所说的Lock，就是指这5万块你是把它做成一个mortgage形式的installment loan，取一个固定利率。这样两年都不会改变利率。在这两年中，你的每期还款额都不会变，就像一般的mortgage payment一样，是本金加利息的，直到还完为止。


3．以我个人的理解，是否Line of Credit.是一种还款方式更灵活的方法，适合于有不固定收入的人使用，这样可以在有钱时一次付清，相当于open的贷款，在没还清贷款时又可以支付较低的利息（尤其在现在prime2.25%历史记录最低的时候），那么我的问题是，如果用Line of Credit.在没有还清借款的期间，利息是怎样计算的？


回答你的问题前，我想首先更正一下你问题之前的说法。不能认为Line of credit是为“收入不固定人士”设计的产品。对于这一类的申请人，银行审核的要求会更高，所以他们还不一定符合资格获得申请。


正如你所理解的，Secured Line of credit(即以房产为抵押)有点儿类似于一个variable open mortgage（假设年期为3年，摊还期为35年），但也还是有区别。以一个$100k的贷款为例，两者的区别在：

	Secured Line of credit	3yr Variable Open Mortgage
Interest rate	P+1%，以6月19号为止，BMO公布利率为3.25%	P+1.5%，以6月19号为止，BMO公布利率为3.75%
Monthly Payment	- $270.83 (Interest only payment) 虽然数额低，但是只是在还利息，你必须要额外多还一点，否则一辈子都在付利息，永远还不清，而且也不一定见得这个付的利息要比mortgage的形式付的利息要低。 - 如果Prime变化的话，monthly payment也会跟着变化。Eg. 当Prime为2.5%的时候，你的minimum monthly payment就会变为$291.66	- $426.20 (Principle + Interest) 在前10-15年左右的贷款期内，大部分的付款时在支付利息 - 即使Prime Rate发生浮动，monthly payment不会变。只有当利率上升到你这$426.20都无法cover给银行的利息的时候，银行才会要求你提高还款额。
Prepayment	没有限额，随时还清都行，无罚款	没有限额，随时还清都行，无罚款
产品性质	Revolving loan，就像信用卡一样，只要按时用了又还，这个$100k的limit永远都能反复使用，无需重新申请，	Installment loan，$100k的贷款，还清了以后就没了，以后如果还想再要贷款，就要重新申请。
Creditor Insurance Premium	较贵	较便宜

就像我前面所说的，Line of Credit有两种，一种是Secured，一种是unsecured。前者是肯定有interest only payment的特色，后者则要看申请人在信用度和与银行的关系上是否符合资格获得Interest only payment。


就像上面我说的$100k的line of credit的例子，如果你将这个$100k的额度全部用完的话，


Interest only payment的每月最低还款额的计算方式是：

$100k x 3.25% / 12 = $270.83

如果你的line of credit没有这个特色的话，每月最低还款额的计算方式则为2% of outstanding balance, 即：

$100k x 2% = $2000

由此可见两者的巨大区别。所有说明只是以我对BMO的产品的认识给你作说明，仅供你参考，实际操作应与与你个人所在银行的业务经理详细咨询。


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银行账户信息，定存投资，个人贷款，房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复，可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
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海天一色

什么是Creditor Insurance Premium，在何种情况下会发生，是否是首付不足20%时买的那种保险？谢谢。

linafeng

Creditor Insurance是指申请人可以通过银行，对所申请贷款购买个人人寿或伤残保险。相关信息包括：

- 以BMO为例，Sunlife Insurance是为我们的客户提供保险的公司。

- 一般的贷款产品都符合申请资格，包括personal loan，Credit Card，Line of Credit，Mortgage这些，符合资格的申请人都可以申请人寿或伤残保险。

- 由于贷款产品性质的不同，有些是一次性的(installment loan, eg. personal loan, mortgage)，有些是循环性的（revolving loan, eg. Line of Credit)，同一个申请人，对同样保险额的保险所交的费用也会很不一样。例如，用一个申请人，如果去申请一个$100k的mortgage，他要付的人寿险的费用是要比同样申请一个$100k的line of credit要来的便宜。原因是，mortgage的人寿险费用计算是以申请人申请时的年龄为标准计算的，一旦确定，在整一个35年的摊还期内，都是一个收费标准，mortgage的欠款额只能是越来越少，保险公司的风险也越来越小。但是Line of Credit因为是申请人可以终身使用的，也就是说，申请人在80岁的时候，仍能从他的line of credit里取出$100k花掉，这种产品的特色令保险公司的风险只增无减，所以相对的保费也要较高了。

- 注意这里我所指的伤残险，不是说当你发生疾病或身体伤残的时候，保险公司一次给你赔多少钱。而是指在你发生疾病或伤残无法正常工作以获得原来的收入的情况下，在你离开工作岗位治病期间为你支付每月的贷款供款。所以，也只有符合申领EI（emoployee insurance）的申请人，换句话说，也就是在这里必须是有工作的申请人才有资格申请这种银行贷款产品的伤残险。

- Creditor insurance是optional的，银行不强行要求客户购买，客户有选择权。

你所说的首期不满20%时要付的保险是指CMHC的mortgage loan insurance，这是另外一种东西了。


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universal-life

如果有TERM LIFE INSURANCE 或 UNIVERSAL LIFE INSURANCE 如果 保险额足够，应该可以取代上述的 贷款保险 (包括 MORTGAGE INSURANCE). 上述提到的 保险，收益人大都是银行。即使你的贷款额逐渐减少、保险费并没有减少。拥有适当的报障是应该，既然客户可以选择，建议多多考虑其他适合的保险。如需 LIFE INSURNACE 方面的纤细解说，不妨来信  World Financial Group.   
Email： universal-life@live.com     
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