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房贷罚款?

引用:
原帖由 Tom62 于 2011-12-22 06:08 发表
请问在mortgage 还没有到期时,想要买掉房子,房贷罚款是怎样计算的?
什么样的mortgage会有罚金?

如果是variable closed mortgage,一般罚款额是三个月的利息,公式非常简单,举例如:以你要结束银行房屋贷款的那一天为准,你的贷款余额还剩$200000,当天你的浮动利率为3%,三个月的利息大概就是:$200000x3%/12X3=$1500。

如果是fixed closed mortgage,计算公式则复杂的多了,我单位有资料,但是我从来不想深究。罚金多少与你的房屋贷款的所剩余额,所剩贷款的时间长短,合同利率和现时同年期利率的差别等有直接关系,但是绝对要比variable closed mortgage的三个月利息罚金要多得多。

如果是open mortgage,则可任何时候解约而无须罚金, 无论是variable 还是 closed。

什么时候要付罚金?

〉如果你想提前结束一个closed mortgage 合同。如你合同未到期就要卖房的例子。
〉如果你想更改一个closed mortgage合同。如你原先拿的是fixed closed mortgage,现在将合同改成variable closed mortgage了。(注意:从variable closed变成fixed closed是没有罚金的哦)又或者原先贷款额是$200000,现在想加按refinance到$300000。
〉如果你想偿还超过银行所允许的提前预付贷款额到你的贷款本金里。如BMO允许你每年预换本金的20%,但是你突然中了649,想一次全部提前还清。

楼上刚刚一位朋友讲的如果是你同时卖一套房子,又买一套房子的话,是不是可以把贷款转过去呢。这种portable mortgage在实际操作中是很难实现的。关键在于这个贷款余额上。如果你在卖房子的时候,原有贷款余额为$234567.89,你很难说你在新买的那一套房子上也要做这个数额的贷款,你的新贷款额总归不是多就是少,只要这个数字不match,你很难转移一个房屋贷款的。另外,这一买一卖的交接还得在同一天。现实操作很难实现这些客观条件,所以这个罚金多数都是免不了的。

如果尽量减少解约时的罚金?

〉如果你提前解约是因为卖房。在pay out你的mortgage前,先到银行把你允许做的提前还款额做满,尽量降低你解约时的贷款余额会有助你减少罚金。例如,如果你的初始贷款额是$300000,你现在的余额是$200000,BMO允许你每年还本金的20%(有些银行是10%,有些是15%,我这里只是拿BMO做个例子,你要到你的贷款专员那里确定),那你就在提前解约前,尽量先还$60000,这样把贷款余额降到最低的$140000,你的罚金数额自然也会降低。

〉如果你提前解约是因为想在原银行refinance,像我上面说的
提高贷款额。应该可以和贷款专员商量拿一个罚金上的折扣。呵呵,不一定每家银行,每个贷款经理都能做,或愿意做,但是no hurt to ask。

希望帮到你吧。

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如果提前违约只是为了增加贷款额,的确有一种方法是可以免掉罚金的,银行里我们称blended and extended。但是要记住,好处是不能都占着的。如果想通过这个方式免掉罚金,也自然不能拿到最好的现时利率。

举例:如果你原合同贷款额为$300000,5年固定利率5%,现在贷款余额还剩下$250000,还有3年才到满约,现在你想提前违约,并想向银行多贷$100000,现在最好的5年利率是3%。这种情况下,如果用blended and extended是可以帮到你免掉罚金,但是银行只会给你一个介于3%跟5%之间的利率。大概的公式可以参考

        $250000x5%+$100000x3%    = 4.428%  
               $250000+$100000

这只是个大概的算法,实际的公式还与你的所剩年期等其他因素有关,但基本意思是这样的。所以基本上如果想提前违约,又可以免罚金,又可以违约后重做mortgage时拿到最好的利率,大家如果能找到这样的贷款银行,请一定上来跟分享。


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