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标题: 如何翻新装修?房友谈房(三) [打印本页]

作者: hemingyong    时间: 2011-7-13 20:54     标题: 如何翻新装修?房友谈房(三)

如何翻新装修,是个牵涉到方方面面的话题,比如规划设计,财务核算,材料选择,组织施工,自己动手,室内装饰等等。我们不妨从规划设计开始。
很多人认为,翻新装修就是在现有的房子里增加自己想要的东西,却从未考虑过其他问题。比如,房子的风格,市场的认知度,好看和实用的平衡。一个50 万的房子,花了5万装修,等于55万吗?难说,可以有多个结果,50 万,55万,60万。可以说,在规划设计阶段,就大体决定了结果。这里还有个误区,有人装修房子后,卖房赚了钱,便以为是装修的功劳,其实什么不做
的,可能赚得更多,因为那是市场增值所致。所以“为什么”是规划设计的大是大非,回答了为什么,如何做才有依据。
下面,请有多年室内设计经验的朋友“雅居”谈谈经验,当然欢迎知名不知名的朋友,随意跟贴。
作者: MrGrant    时间: 2011-7-13 21:54     标题: 支持

坐着等着学习。。
作者: linhuadance    时间: 2011-7-13 23:25     标题: 对这个话题很感兴趣

可否以一个具体的问题,或一个“案例”为切口,展开这个话题的讨论。譬如,要装修主卧的 ensuite,应该怎么开始?
作者: Islander1998    时间: 2011-7-14 07:52

然后由里及外、外墙的维护、涂漆等也可是一个方面?
作者: 雅居    时间: 2011-7-14 10:26

厨房和浴室通常是家里翻修的第一个工程。浴室从基本的清洁功能,成了一个房子质量与风格上的指标。“投资增值上“,也符合中国人“钱花在刀口上”的价值观,有计划的做,可以让过程顺畅,在合理的预算内,得到最满意的结果。
“Failure to plan is planning to fail” 个人小小建议,开工前务必参考以下步奏:


1.        评估现况,合理规划,设定目标。对墙面线路等结构问题做出评估,空间大小和运用, 整修最大的目标是什么?改善动线?增加光线?提升美感?实用和美观取舍/平衡,多做功课,到卫浴用品店看一圈,上网或看杂志,对产品,设计风格,价格有大致的了解。


2.        定预算,并预留一定比例的超支预算,省水两段式马桶,低水流花洒, 地板加Subfloor Heat Coil,或是浴缸/淋浴房放脚垫的正上方加个Heat Lamp.都能增加沐浴过程的舒适感,并能减少用水,环保又省钱,是值得投资的部分,但是不要一味upgrade材料。 $5,000做出来的效果,可能比$20,000还好。因为最贵的不一定是最好的。好的设计不一定要花最多钱


3.        自己动手VS 找专业有信誉的包工。自己动手,要考虑经验,工具,执照,安全等问题。最后的花费和效果往往不比找专业的好。找信誉好的包工,工程无论大小,都应有契约,是质量保障的依据。

4.        随时参与,监督每一个细节。计划赶不上变化,要有心理准备,墙一挖开,常有意外的发现 。和设计师,施工团队共同承担风险,及时发现问题,沟通,解决问题。 很多时候,过程和结果一样重要。

Happy Renovating!
作者: 雅居    时间: 2011-7-14 10:30

想起一个修车厂的价目表, 英国人的幽默

Labour $80/Hour
you stay and watch $100/Hour
you ask a question $150/Hour
you help $300/Hour
作者: 雅居    时间: 2011-7-14 11:07

材料的选择,颜色的搭配,和最后的装饰,能凸显整体设计的效果。

在视觉上,色彩和线条的變化,最容易吸引人的眼球。而瓷砖是卫浴空间中最能发挥这个功能的主角。瓷砖的颜色,图形安排,纹路上的变化,都可以让小小的空间,发挥它的个性美,或时尚设计感。达到最大装饰的效果。

充分利用墙角和垂直空间,让较小的浴室有空间延伸,扩大的效果。考虑卫浴用品拿取方便,杂物收纳的需要。

颜色和光线的搭配,让视觉延伸,营造整体感。浴室最好有自然光线,再搭配营造气氛的柔软灯光。颜色和空间的主题风格要和谐。
较大的浴室,可以选一个墙面或角落(sitting area),做个视觉焦点Focal Point.
在选定的墙面,涂上和其他连接墙面不同的颜色的漆,马上凸显了效果。一张做工精致,或布艺华丽的椅子加上杂志架,窗饰,落地灯,小桌。。。也可以彰显主人放浴室低调的奢华。

善用镜子,适度反射光线,扩大空间感。在镜子的框上做文章,往往有戏剧化的效果。Powder Room的镜子可用夸张的仿古画框加上镜子。到裱画店选框,然后找个玻璃厂加工,就成独一无二的设计。

良好的通风,减少湿气累积,是对身体和房子的双重呵护。




零碎的闲谈,请大家指正。
作者: hemingyong    时间: 2011-7-14 17:16     标题: 回复 3# 的帖子

很好的建议。为了能相对集中,不重复,便于查阅,我想安照规划设计,财务核算,材料选择,组织施工,自己动手,室内装饰的顺序纵向先谈谈,然后再以厨房,卫生间,卧室,客厅 等横向案例分析,最后再聊不同的工种具体操作。可行吗?
作者: hemingyong    时间: 2011-7-14 18:37     标题: 回复 4# 的帖子

谢谢参与。这是一个非常有价值的问题,我们将会讨论。
作者: lshw    时间: 2011-7-14 20:04

我家厕所还没修呢,我等着借鉴经验
作者: hemingyong    时间: 2011-7-14 23:16     标题: 回复 5# 的帖子

学习了,雅居。规划不周犯错等于有规划地犯错。不知译得好不好,虽然有点象文字游戏,但的确是很多人 的经验之谈。
举例1,有个朋友,多年前买了第一个房子,我帮着加了两个卫生间,高高兴兴用了一年,有了新想法,又召我回去砸掉重做,那可真是费劲啊,须知,我是照着50年一遇的标准做的。后来,他们又买了第二个房,我吸取了以前的教训,不愿再去做砸自己作品的事(朋友,真对不起)。后来,他们的厨房和卫生间,对调了三次。故事到此没完,还有后来,他们把这个房子卖了,买主是老顾客,居然也不放过我,要我们去重做厨房和卫生间(朋友,再一次说对不起了)。
举例2,也是多年前,我的经纪人为我们看中了一个房,说是楼下已翻新了,直接可出租。我看后觉得翻新部分不对,是白忙乎了,虽然人家花了至少2万,但我不想要。岂止我不要,也没其他人要,最后经纪人说,那就减掉2万翻新费如何?我无话可说,买下。后来这个白捡的出租单元,如同鸡肋,让我在保留和重做间徘徊几年,最后还是拆了重做。
作者: hemingyong    时间: 2011-7-14 23:41     标题: 回复 10# 的帖子

好啊,好啊。待我们做横向案例分析时,就以你 的卫生间为例 ,好吗?
作者: 雅居    时间: 2011-7-15 00:15     标题: 回复 11# 的帖子

原玉是Winston Churchill 在二次大战时的名言。Warren Buffett也引用这句话。他们英雄所见,千古略同,我们后人不可不听啊!

其实很多tradesmen,最怕的就是屋主已经动手做了,无法收尾,让我们接手做。尤其是受朋友 之托,任重道远,您这鸡肋的例子,更是很多人深刻的体会!


整修房子,是“穿着衣服改衣服”,很多限制,自然不比新建房子可以大刀阔斧的发挥。但也是设计好坏见真章之时。好的设计,在于巧思, 善用现有条件,达成最大效益(功能和美观)。 装修除了配合个人生活习惯,品味,更要符合基本的一些比例,结构和空间设计等原则,转卖时,才不会成了别人的鸡肋。 比如隔断式的中式厨房很实用,在转卖时,可以改成洗衣间,Mud Room, 大的Pantry,如此一来自己目前的特殊用途和将来转卖价值就不冲突了。
作者: hemingyong    时间: 2011-7-15 15:09     标题: 回复 2# 的帖子

MrGrant,谢谢支持,现在该我坐着等着学习。。。你的经验。。。
作者: 中文学校    时间: 2011-7-15 17:33     标题: 回复 2# 的帖子

你也太謙虛了,誰不知道你啊!坐下是學生,站著是老師!
作者: 中文学校    时间: 2011-7-15 17:38     标题: 回复 2# 的帖子

你也太謙虛了,誰不知道你啊!坐下是學生,站著是老師!
作者: lovelyamy82    时间: 2011-7-18 15:49

版主可惜您不在卡尔加里,否则我的新店就找您了
作者: hemingyong    时间: 2011-7-18 19:15     标题: 回复 17# 的帖子

谢谢你,lovelyamy82。希望有一天你把店开到维多利亚来。
作者: hemingyong    时间: 2011-7-18 20:44     标题: 回复 13# 的帖子

“好的设计,在于巧思,善用现有条件,达成最大效益(功能和美观)”,说得好。做翻新,不仅是翻旧为新,很多时候是改变现有房屋的局部功能,为我所用。善用现有条件,就是要找出短处,修改之,长处,加强之。这是翻卖房子成败的关键之一,也是我们翻新装修时应反复考虑的问题。
举一个成功的例子。多年前有个朋友买了个房子,想把双车库改成大办公室或是教室,在当时,甚至现在,很多人家都把车库改成了出租房间,这是一种流行的,普遍的做法。我
看过房子后,觉得这么好的房子没了车库,是自费“屋”功;而把楼下的大活动室改成出租单元的客厅,又太大。于是建议,把大活动室一分为二,大的部分加门为办公室,小的部分划归出租单元为客厅。结果是少花钱,多办事。多少年下来,朋友还常常高兴地提及这事。
作者: bluesea    时间: 2011-7-19 13:42

版主我想提一个问题,就是这房子翻新改造到底是哪里可以动哪里不可以动?譬如说,哪些地方会涉及到City的什么条例,或是影响到房屋保险之类的。因为我是想这装修还好办,多数涉及到美观实用,能找到的参考较多,可是这稍大一点儿的功能改造,像独立车库改成可住房,加建厨房和洗手间,原有房子另开门,加层等等,要是开始想时就违反了什么,那就等于做了无用功。这改造房子是不是会有许多想得到而做不到的情形呢?
作者: hemingyong    时间: 2011-7-19 16:10     标题: 回复 20# 的帖子

谢谢bluesea,你提了一个很好的问题。
第一要考虑到的是,你的房子在市政规划中的类别(zoning)。多大,多高,可否有第二居住单元?如果现有居住面积已到极限,就不可以做增加面积的改造。
第二,安全方面的考虑。比如侧面山墙,玻璃的面积只能有一定比例。不可随意增加窗户。
再如承重墙,不可随意拆。
第三,有些工作,要由有执照的人士来做,如电,水,气。
市里相关部门的职责是确保以上几点的执行,理论上讲,只要符合相关规定,你的申请都会被批准。
你说得很对,开始想时就要符合规定。
作者: bluesea    时间: 2011-7-19 19:14

谢谢版主答复。我还有个疑问,就是你上面的第三条,如果这房子的Owner自己能做的话(我是指房子内的水了和电),是不是不需要执照呢?还是有别的限制?
作者: hemingyong    时间: 2011-7-19 20:53     标题: 回复 22# 的帖子

简单地回答,你的房子,什么都可以自己做,没有别的限制。
但是,所做的事,却没那么简单,只有符合省建筑条例,防火条例和行业规范,才能通过检查。不申请许可证,或是没通过检查,就成了违章建筑,房主就要自己承担责任风险,还有可能被检查员叫停。房屋结构的改变,水路系统的改变,电路系统的改变,天然气管道的改变,甚至通风系统的改变,都有繁复的条例,谁能把这些都搞清楚后才去翻修?边干边学那天才能完工?结果是事倍功半。
有些工作可以自己做,也不要许可,请允我在“自己动手”部分,与大家交流。
作者: bluesea    时间: 2011-7-19 21:51

版主您说得很有道理,这条例只有内行人才吃得透、摸得清,自己没经验还是轻易别动。
我也是听请来的电工嘟囔了几句,他说一定要有牌电工或者你Owner自己做...,所以我才有了前面的问号,因为我家就有中国的“电工”,但我当时并不知道自己也有这个权利。没有版主开的这话题,我还不知道这个问号要留到那一天了,谢谢!
作者: MrGrant    时间: 2011-7-21 14:07     标题: 一点感想

帮很多朋友去看房子时,朋友往往会说我要把这里把那里怎样怎样,当我们终于把合同签了,我们心里就开始计划如何把房子改造的更靠近我们梦想中的房子,这可能是装修的起源吧。

我们就开始频繁地去Home Depot,Home Depot的口号就是“You can do it, We can help”.当时自己看到这个口号时,感觉挺震撼的。我的理解是,我们自己做,专家当助手。去买东西,我往往不说我要买啥,我说我要做啥,您看需要啥,帮我买起了,再告诉我怎么做。Home Depot还有各种解渴的书籍,翻一翻,很多问题也就解决了。


“要想富,改车库”。这个口号当时很入我心。自己发现维多利亚的车根本不用放车库里,车库里往往 装满垃圾。车库的改造还简单,自己就首先向车库下手。这也就直接造成了自己的两个房子都没有车库。很多朋友都取笑我啊,不过做了,无怨无悔。

那时自己改电找电工,水管找水管工,自己做间隔墙,上灰板,上油漆。自己后来做的少了,找专业人士多了, 是因为几年前伤着手腕了,现在还没恢复。原来左手比不上右手,现在是右手比不上左手。原因是经验不足,安全意识不够。装修,一定要安全第一,血的教训啊,同志们。

在这里,一些小活,找个合适专业的装修人员不容易。这恐怕也是大家家里都有各种各样的工具,很多事自己动手的原因。

感谢斑竹开这个帖子,让大家可以交流分享。
作者: 雅居    时间: 2011-7-21 19:55

维多利亚的房子多少都需要维修,学些基本的知识和动手经验,确实很实用。这里的大环境也有这样的条件,买工具材料很方便;员工大都很热心,知识丰富;参考书籍在店里,图书馆都能找到;电视,网路有更多的更详细的介绍。 周遭更是很多正面反面的例子参考。
最近替朋友买房,只要整理过,稍有设计的房子,上市马上卖掉,抢都抢不到。昨天看了一套房,不是豪宅但是整修得实用温馨,小院子花木扶疏。。。星期一上市,星期二已经有3个offer,我星期三去看时,已经pending,下周一解除条件。要价比政府估价要高近13万,成交价肯定更高。可见得保养好,翻新做的好,规划合理的房子,在市场低靡时,不跌价,有保值的功能。
作者: hemingyong    时间: 2011-7-25 19:34     标题: 回复 25# 的帖子

谢谢MrGrant分享经验。“要想富,改车库”是很多人的实践,但口号是你原创吧?虽然我也没有少改车库。
作者: hemingyong    时间: 2011-7-31 08:40     标题: 财务核算

做翻修最先要考虑到的问题之一是财务。一般情况下,我们都要去银行借钱,要考虑借多少钱为合适,怎样运用财务手段确保工程进展顺利。我相信参加讨论的网友,关心本贴的朋友,或多或少都有这方面的经验和技能。当我就此与投资理财的版主lina交流后,再次体会到,专家就是专家,不佩服不行啊。
下面我们有请lina结合银行借贷业务和翻修实践谈谈体会,也欢迎其他认识和不认识,专业和非专业的朋友不吝指点。
作者: linafeng    时间: 2011-7-31 19:27

作为业主,在房屋翻修过程中所要作出的选择和决策不亚于买房的时候。在你开始兴奋地在白纸上起草你的翻修大计和约见承建商之前,请先静下心来考虑好这几个问题:翻修的资金准备好了吗?从投入和产出的角度看,花多少钱为之合适呢?该如何控制预算呢?在房屋翻修上,说实话我也只是新手,我就将我仅有的一些装修经验结合我工作上的专业知识,给大家浅聊一下。不足之处请大家帮忙补充。

一,        准备翻修用的资金。


当涉及到大工程的时候,所需要的资金动辄上万,如果银行里没有现成的储蓄,自然就要通过贷款的方式取得装修用的资金了。各大银行的个人贷款产品大同小异,下面给大家详细介绍一下。

1.        Mortgage

现在市面上的variable closed mortgage应该是所有贷款产品中利率最低的。如果你准备给房子动“大手术”,所需要的装修资金较大的话,这个可算是首选。比如你需要$100,000给房子作加建或拓宽,你可以到银行询问一下贷款专员,看看你是否合资格refinancing你的mortgage。比如你的房子值$ 500,000,现在的mortgage的余额还剩$250,000,在你收入和信用符合资格的情况下,你应该可以合资格将现有的mortgage提高到$350,000,以此提出$100,000的现金。我们的银行术语称为equity take-out。

这样贷款按照mortgage的低利率,而且摊还期可以拉到最高30年,每个月的还款压力就不会太高。


同样,如果你房子完全没有贷款,也可以通过设立一个mortgage的形式将这部分取出。


好处:利息最低,摊还期长,还款压力小。不够完美的地方就是这种贷款是一次性的,也就是说这次你贷了$100,000,如果N年后你还清了,又有别的地方需要钱的时候,你就又要到银行申请一次了。

费用:需要律师费(大概$350-$500),和房屋评估费(通常银行cover)

2.        Secured Line of Credit


Secured Line of Credit 也称为有抵押信贷额度。通常是以房产为抵押,向银行申请一个较大额度的信贷帐户,产品功能类似信用卡,但是可用额度更高,利息低至现在的Prime+0.5%,还款额可以支付利息而已。

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举个例子,如果你现在住的房子值$500,000,没有任何贷款,在你符合贷款资格的情况下,你可以到银行用这个房子抵押一个$100,000的secured line of credit,利率是Prime(3% as of July 28,2011)+0.5%,interest  only payment。也就是如果你用里面的$50,000做装修,每个月的还款供可以只支付$50,000x3.5%/12=$145

好处:利息较低,可以只还利息,什么时候有钱了,可以一笔还清所有余额而没有罚款。此产品一劳永逸,只要房子不卖,你就一直拥有这个高额的低息信贷额度,可作任何用途,装修,买车,旅游,投资等等。

费用:需要律师费(大概$350-$500),和房屋评估费(通常银行cover)

***********************************************************************

再举个例子,如果你现在住的房子值$500,000。有一个$250,000的房屋贷款。同样可以向银行申请一个secured line of credit。银行一般可以做最高相当于房屋评估价80%的贷款,也就是说,在这个例子里,银行可以给你最多$150,000的信贷额度。$500,000x80%-$250,000=$150,000。因为这个房子已经有了一个mortgage,所以这种情况下拿到的secured line of credit在利率上没有上面例子里好,通常是Prime+1%。除此之外,其他产品特性一样。

好处与费用同上。


3.        Personal (unsecured) Line of Credit  


如果实在不愿意花律师费,或者拿自己的房子去抵押的话,可以选择申请个人信贷额度,通常也是无抵押的信贷额度。

由于无抵押,银行自然会收紧审批的要求,获得批准的信贷额度不会特别高,利率也不一样,通常银行提供的personal line of credit的利率会在5%-13%左右。部分贷款者如果申请条件好的话,可以获得interest only payment的优惠,否则正常的每月最低还款额是closing balance的2%。举例说,同样是花了$50,000,这种情况下,你每个月的最低还款额就是$1000($50,000x2%),跟上面的$145的interest only payment是大不一样了。


这个产品也是终身受用的,跟信用卡一样,用了还,用了还,这个贷款额度就一直在那儿。因为不牵涉房产,自然也省了律师费。


4.        Personal Loan


Personal Loan 也叫个人贷款。是一般传统的贷款产品。与上面我提到的其他贷款产品不一样,personal loan是一次性的贷款产品,同样是$50,000,这个产品的放款是一次性的,银行会给你设定最高可以为5年的摊还期,规定好每个月的还款额连本带利是多少钱,5年后你还清了,这笔帐也就结了,将来你还需要贷款,就又要重新做一次申请。利率跟personal line of credit 差不多,在6%-15%之间,根据具体案例而定。

有些人比较喜欢这种形式,因为给自己规定每次连本带利的还款,知道3,5年内一定能还清,不像上面的几种产品,可以一辈子只还利息,产生惰性,反而永远的拖着这笔债。


申请此产品同样没有任何费用。


二,        投入=产出?


经费的问题解决了,下一步就要考虑该怎么花这笔钱了。一个房子这么大,我该在哪里“动刀”,会给我带来最大的房屋增值呢?

根据AIC(Appraisal Institute of Canada) 的网站报道,以下房屋翻修的投资回报(return on investment)是最高的:


Bathroom Renovation    RIO: 75% - 100%
Kitchen Renovation    RIO: 75% - 100%
Exterior Paint    RIO: 50% - 100%
Interior Paint    RIO: 50% - 100%
Basement Renovation    RIO: 50% - 75%
Recreation Room Addition    RIO: 50% - 75%
Install a Fireplace    RIO: 50% - 75%
Flooring Upgrade    RIO: 50% - 75%
Furnace/Heating System Upgrade    RIO: 50% - 75%
Window/Door Replacement    RIO: 50% - 75%
Construct A Garage    RIO: 50% - 75%
Exterior Siding    RIO: 50% - 75%

以下房屋翻修的投资回报(return on investment)是最低的:


Landscaping    RIO: 25% - 50%
Build a Fence    RIO: 25% - 50%
Interlocking Paving    RIO: 25% - 50%
Asphalt Paving    RIO: 25% - 50%
Install Home Theatre Room    RIO: 25% - 50%
Interlocking Brick (Walkways)    RIO: 25% - 50%
Installing a Whirlpool Tub    RIO: 0% - 50%
Install A Swimming Pool    RIO: 0% - 25%
Install a Skylight    RIO: 0% - 25%

虽然最终的实际回报还与你的房子的location,neighborhood和装修完成的做工和材料有关,但是由此报告作参考,你也可以边敲着算盘,边决定改作哪里的改动。


我想给各位业主的另一个提示是,有些物业内的装修,在做之前一定要三思。比如,有些业主嫌屋内现有的带烟囱的壁炉太占地方,想把壁炉拆了。但是在西人看来,没有壁炉的房子就不叫房子,这样的一个改动,就可能影响你将来卖房子。还有不少的业主也会考虑把车库改成房间出租。同样,按照西人的习惯,车库是“一家之主”,也就是男人们的天地,他们需要车库存放他们的各种工具。一个房子如果没有实际储存和工作作用的车库,也会多少影响将来再出售的情况。所以请一定仔细衡量后再做这样的改动。


决定好了作哪一部分的装修后,就要考虑作多少的投入了。俗话说,大有大做,小有小做。同样是装修一个厨房,你花$5000是它,花$50000也是它,那到底该花多少钱才合适呢?这个问题说实话,我也不是很在行去回答,记得以前问过一个装修的工头,他给我举了几个例子。如果你要装修厨房,总花销应该在你房价的5%左右。也就是$500,000的房子,你花大概$25,000就差不多了。如果装修浴室,总花销在房价的2.5%左右,即$500,000的房子,花大概$12,000-$13,000左右。


总的来说还是要从实际出发,不要盲目投入,毕竟在一个$500,000的房子就算放进一个镶金的浴室四件套,也不见得这房子能卖出百万。


三,        控制预算


我想这个不单是我一个人的,也是很多做过物业装修的业主的经历。每次做装修,十有八九会超支。我现在基本都会按照工程队给我的报价,多准备20%的钱备用。他报$10000,你就准备着$12000吧。
那么说还有什么我们可以做,以控制预算呢?这里是我的几个小提示:

1.        首先自己先有一个预算,最多可以安排出多少钱来做翻修,如需要通过银行贷款,最好先取得确认自己到底可以贷到多少,后面好看菜吃饭。

2.        约见几个不同的承建商,以完全一样的工程要求,要求他们做评估,并分别取得书面的工程计划书和报价。工程书上应写明工程所包括的大致情况。一般公司的报价都是3个月有效。

3.        选好承建商后,应与他们讨论详细的工程计划,明确如何付款。比如一些承建商是要求先付一部分订金,其他等完工后再全付。一些承建商则要求根据进程分2期,或3期付款。做好自己的时间安排,确认你到时放款没有问题。

4.        从头至尾monitor你的费用支出。你需要关注你的工程开展的情况,不可预知的情况通常很容易造成你超过原有的预算。比如原想换掉围着房子的一圈下水管道,但是却一下挖出一个埋在地下多年的oil tank。原想做一下地下室浴室的翻修,结果掀开一看,里面因为渗水都是霉菌。等等这样的情况,一旦发生,承建商要帮你处理完才能继续工程,自然要超出预算。

5.        每次付款一定要索取收据,上面一定要有HST的号码。


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银行账户信息,定存投资,个人贷款,房屋贷款。如果你想得到更多的咨询或更快的回复,可以给我来电或email:
Lina Feng 冯莉娜
Financial Services Manager
Bank of Montreal
Tel:(250)405-2181   
lina.feng@bmo.com
作者: hemingyong    时间: 2011-8-13 11:14

谢谢lina,完整,实用。学习,受益了。
补充一点。用财务方法筛选出信用好的公司。
这是一个经常遇到而又常常被忽视的问题。最近有个朋友去买树苗,苗圃主人说,你要的树种没有货,你先交定金1700,货到时再付余款。这是商业惯例,听起来合理,朋友就付了款。谁知,这是一个三无公司,几个月过去了,树苗没见着,钱也要不回。还有一个朋友,雇了一漆工刷外墙,谈好价钱,比别人便宜。第一天干活,先要钱买漆和人工预付,过了几天,朋友不满意他干的活,提了点意见,结果,他拍屁股走人了。你说怎么办?这个漆工还是经用过其他朋友介绍的,同一人,以前表现不错,现在表现不好,原因之一,是你把钱先交给了他。一个专业人士,收费都在几十元一小时,几罐漆的信用都没有,钱到手,哪有心思干活。这样的例子有很多。
一个公司和个人的信用都是慢慢地建立起来的,信用是一个公司和个人,在北美商业社会生存,发展的主要理由,如果不是全部和惟一。大宗交易去银行开信用证,在网上买卖小商品有第三方担保,翻新工程量达到一定成度,就要请监理,这就避免了很多麻烦。
在筛选建筑装修公司时,最简单,实用的方法,就是看一个公司和个人能不能先提供服务和材料,然后开单让你付账。作为房主,我们是先用水,用电,用气,后付账单。叫人来割草,洗地毯,通下水都是先见服务后给钱。
作者: kevin6096    时间: 2011-8-14 00:06

学习
作者: hemingyong    时间: 2011-8-17 18:29     标题: 材料选择

如何选择材料,看起来简单,做起来犹豫。希望有经验有教训的同学发表意见。
我体会,要注意以下几点:
1),质量第一,功能和价格次之。很多情况下,稍稍多花一点钱,会大大提高翻新的质量。木料2x4,finger-joint的比整片的贵10%,但是不易弯曲变形,做出的墙较平直。塑脂地板,便宜的表面有塑脂,反面没有,而且板薄,容易弯曲变形,做工如果不比好的贵,至少相同。瓷砖,分为两类,一是瓷胚,二是陶胚,其硬度和密度就不一样。做sub-floor和做外墙的板材,可有多种选择,夹板,刨花板,木板,过去多用木板1X8,但其整体性不如夹板刨花板,而夹板又优于刨花板。门分实木和木屑,空心和实心,其结实和隔音就相差很远。
一般来说,质量好的材料较贵,所谓好货不便宜,但是反过来说,便宜无好货,则不一定对。比如同等质量的窗户,其耐用性,隔音效果,节能标准,材质都完全一样,但是如果加上几根装饰条,看上去像是6个框,价格就贵了20%,如果里外不同色,再加30%,如果再是向外摇开,又要加40%。就如买汽车,一些花哨的外观性的功能,于该车的引擎完全没关系,一点小玩艺儿,轻易多几千。
2),易于施工,提高效率。盖新房,材料占造价的比例较大,而翻新则是人工比例大。为了节省材料多花了人工,是得不偿失。比如卫生间翻新,可供选择的墙板有加泡沫塑料的水泥板,有表面带防水膜的石膏板,有不怕水的硬板和绿板,
也可用标准石膏板涂或贴防水膜。。。显然,切割石膏板就比锯水泥板容易很多。安装瓷砖,中等价格的瓷砖,比最低档次和最高档次的瓷砖,容易很多。油漆,地板,厨柜,洁具,门锁,镶边条,门,木料等,都有类似问题。
作者: hemingyong    时间: 2011-8-18 21:15

3),品牌的选择。不论是盖新房还是做翻新,都应根据房子的情况,定下质量标准和美观,舒适成度,如不确定,宁愿超标,超前,不可凑合,降低。建筑材料中,最显示品牌的是水暖洁具。高档的豪宅,要用Grohe,中档的房子要用Moen,不要用杂牌,虽然有的杂牌也有lifetime保修保换,但是往往人工和精力的消耗,却要超过材料本身,何况人家看你的房子,买你的房子或者是租你的房子时,会通过细节,对房子的质量,档次,舒适度做出推断。电器如炉子,冰箱,洗碗机的品牌也看得见,用得着。此外,门锁也有品牌的高低。
作者: MrGrant    时间: 2011-8-18 21:25

谢谢版主的专业知识分享 以前贪便宜了,总是看哪个个便宜,大减价,买哪个,后面确实遇到了麻烦。以后要注意品牌和质量。
作者: hemingyong    时间: 2013-1-15 17:04     标题: 组织施工

这是装修中最为重要的工作,也是最可能引起争论,见仁见智的话题。
说个故事。那是20多年前,我刚进入建筑行业,因为很想做contractor,builder,差不多就是小兵想当元帅的意思,有一次大胆问我的builder老板,这造房到底难不难?他回答,不难,你会嚼口香糖吗,会,就能干这件事。当时我听后信心百倍。谁知不出几个月,他破产了,还赖掉我两个月工资!教训惨痛。教训一,凡遇事信心不足时,问自己会不会嚼口香糖。教训二,凡遇事觉得太容易时,想一想是谁提出的口香糖说。
组织施工专业性是很强的,我们应该知道每一个sub trade 是怎么工作的,各种建材性能和价格,雇佣的员工,不论是全职工,钟点工还是合同工,应该怎样组合。要知道建筑条例,要知道劳动安全条例。要知道投入和产出,等等。检验一个人是否能够组织施工,重要的一条是看他能否预防和解决问题。犹如合唱指挥,闭眼听全团唱一遍,就能指出哪个声部有问题,哪团员没唱准。
所以我认为,在做装修时,如果想节省开支,应从动手开始,从小工做起,不要先从contactor做起。
作者: linhuadance    时间: 2013-1-15 17:42

版主久违了!
很长知识!
沙发搬来,继续跟您学习!
作者: hemingyong    时间: 2013-1-19 16:25     标题: 回复 36# 的帖子

很高兴见到老师Lin搬来沙发,容我想想口香糖,再继续聊。
先请教一下,这房屋翻修和语言研究,舞蹈培训有关系吗?
谢谢。




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