Board logo

标题: 房屋贷款问题解答与贴士 [打印本页]

作者: linafeng    时间: 2009-5-2 23:08     标题: 房屋贷款问题解答与贴士

北美地区的金融危机和大规模的公司裁员似乎对维多利亚这个小城市的影响不大,最近处理的房屋贷款申请还是有增无减啊,其中也遇到了很多朋友的关于贷款的提问。我觉得有很多细节问题是很值得在这里跟大家分享的。

1。 Bank of Montreal 满地可银行房屋贷款中的现金帐户(Mortgage Cash Account)作用真的很多!

这是只有BMO的mortgage才有的特色。很多人,甚至本身在BMO有mortgage的客户都对它不了解。要详细地解释他的作用,还得从满地可银行的“20+20”的贷款预还特色说起。

*20+20预还特色:这是BMO提供的一个特色预还优惠。选择有这种特色的房贷计划,你可以尽早免除房屋贷款的束缚。

首个“20”是指你可以选择在每个日历年度免费行使一次,要求增加你的房屋贷款还款额(本金+利息),高至现行还款额的20%。比如说现在你是每个月还款$1000,那么每年你都可以要求银行一次,今年增加你的还款额最高至$1200,明年可以要求增加到$1440,以此类推。

第二个“20”是指你可于每日历年度额外归还最低$100,最高为原定房屋贷款本金(Principle)的20%的款项,而不用收费。比如,你获得的银行贷款额是$300,000,那么每一年,如果你口袋里有闲钱了,就可以预还一共高至$60,000的房贷额。当然不是说一下子预还这么多的钱啦,你可以在一年当中的任何时间来银行,$100,$500,$1000这样的付Lump Sum payment。这些payment都是直接进入减少你的本金的,所以很多客户都会尽量的多付这个“20”,来减少利息。

好了,客户这么多年来一直用这两种额外预还方式多还进他们mortgage里的钱的总数,会被如实地记录在Mortgage Cash Account里。客户可以随时来银行查询他们的MCA到底有多少钱了。

那么这个MCA到底有哪些好处呢?

No matter variable or fixed rate mortgage,假设你之前除正常还款额外还额外预还了$30000的mortgage payment,你现在可能因为想买车,做些房屋装修,旅行,无论任何一个理由需要$20000现金。你只要到银行里简单的签一个字,就可以轻松的从你的MCA里的$30000里取出$20000。银行只是把你取出的款额再加回到你的mortgage balance里而已,你的mortgage rate不会改变,你的每月payment也不会改变。

这个特色其实非常适合于中国移民,因为传统观念,中国人不愿意负债,所以一有钱就不断的投到自己的mortgage里,拼命想把这个最大的负债尽早还掉,这也导致了家庭的应急储蓄不足。这个MCA帮助了持有人,一旦家里出现紧急情况需要现金周转的时候,他们仍可以轻松的,不需要经过任何的再贷款程序,就可以把自己之前预付的房屋贷款取出应急,而不需要再到银行贷款并支付一个line of credit或者personal loan的高利率。在一定程度上帮贷款人解决了“有钱是拿来还债还是存起来的”的两难问题。   

总的来说,这个只有BMO独有的MCA是不错的一个产品特色,应该值得大家关注。

2.Propety Transfer Tax的计算方式以及豁免所需条件。

Property Transfer Tax的计算方式是:
房屋成交价头$200000x1%+剩余数额x2%

举例来说,如果你买一套$500000的房子,要缴纳的转让税是:
$200000x1%+$300000x2%=$8000

有很多朋友都听说首次购房可以申请退税,但不是所有的人任何情况下都能获得这个退税的。

申请FTHB的exemption,申请人必须符合以下“所有”条件:

〉必须是加拿大公民或永久居民

〉必须在BC居住超过“连续的”12个月或在购房前的6年里有2年申报个人收入税的纪录

〉从未在任何时候在世界任何地区拥有过自住物业

〉房屋购买价格必须在$425,000以内。

〉购房者必须在房屋注册后的92天内搬入该购买物业,并在里面住满至少一年。

在这种情况下,如果申请人购买房子的价格是在$425000到$450000之间的话,也能获得部分豁免。计算方式是:
Amount of PTTx($450000-房屋购买价)
                  $25000


也就是比方说,如果你买的房子成交价是$445000。按照正常要缴纳的PTT应该是:$200000x1%+$245000x2%=6900

用以上的公式,你能获得豁免的数额就是:
$6900x($450000-$445000)  =$1380
          $25000
你只需要缴付$6900-$1380=$5520


另外,能获得转让税豁免的另一种情况是家庭成员间的房屋转让

首先,这里所说符合资格的“家庭成员”指包括:
=〉你的配偶,子女,孙子孙女,曾孙子孙女,父母,祖父母,曾祖父母。
=〉你子女的配偶,孙子孙女的配偶,曾孙子孙女的配偶
=〉你配偶的子女,父母,祖父母和曾祖父母。

并不包括:兄弟姐妹,叔伯姑姨,堂表兄弟姐妹。

申请人必须符合以下所有四个条件:

1. Before the transfer, either you (the transferee) usually resided and used the
property as your home, or the person transferring the property to you (the
transferor), usually resided and used the property as his or her home.
Please note: When a trustee is involved in a transfer, the trustee becomes the
transferor and this requirement applies instead to the settlor or the deceased.


2. The improvements on the land (e.g. buildings) are designed to accommodate, and do in fact accommodate, three families or less.

3. The improvements on the land are classified as residential by BC Assessment.

4. The land is 0.5 hectares (1.24 acres) or smaller.


source from: http://www.sbr.gov.bc.ca/documents_library/bulletins/PTT_005.pdf



你所聘请的律师会帮你打印资料,并帮你申请免税。但是你自己一定要如实的say yes or no,因为一旦CRA查出来,这“有意过失”可不是由律师承担,他已经尽了责任义务告知你条件,是你自己说你符合资格的,所以责任会追究到你自己身上。不要想这是律师经手的,律师会帮你背这“黑锅”,否则的话这世上没人会当律师了。

3.Mortgage Penalty 里的乾坤。

以前我对mortgage penalty的认识很简单,最近因为贷款利率降了,所以银行里也多了refinance或switch mortgage的客人,从他们的案例里学到不少东西。

〉Mortgage Penalty到底应该是多少?

我最初一直以为如果贷款人想break contract的话,他要付的mortgage penalty大概应该是他“现时所支付利息”的2-3倍,其实不然。我曾做过一个实例,一个current balance大概$190000左右的5yr fixed closed mortgage,整个60个月的term现在还剩下40个月,签约贷款利率为5.49%,如果要在5月30号pay off 或refinance这个mortgage,Penalty 是$8000多块。为什么会这么高?因为你现在硬要提前把这个5.49%的贷款给一次付清,银行把这笔钱收回来以后再贷给另外一个贷款者,只能按现在的3.95%贷出去,这由贷款利率不同而导致的利息差价,由谁付?当然是你啦。所以如果你现在每个月总mortgage payment才$2000,但是一问下来你的penalty居然要过万,不要吃惊说为什么这是5倍的价格。

除此之外,penalty的大小还与你现在的余额和所剩下的年期有很大关系。

〉为什么我每隔段时间去银行询问我的penalty都会得到不同的数字?

答案从上面问题的解释里也可以看出来了。Penalty的数字的确与以下三点有关:

a. contracted mortgage rate和current posted rate的差别越大,penalty就越大。两个礼拜前prime是2.5%的时候你的penalty是$5000,现在prime是2.25%了,你的penalty变成$8000是很肯定的。

b. 贷款所剩余额越大,penalty越大。

c. 贷款所剩年期越长,penalty 越大。

〉怎样才能尽量减少我的penalty?

根据不同案例的需要,我们的确也会建议不同的做法:

a. 在mortgage 到期renewal的90天内再考虑pay off或refinance或switch bank。Bank of Montreal里的规定是在客户的mortgage快要到期前的90内,客户作任何的renewal都是没有penalty的。举例说,如果你的5yr fixed mortgage到10月1号就到期了,那么你在7月1号之后就可以到银行申请renewal,无须等到最后一天,而错过市场上的低利率或支付多3个月不必要的高利息。

b. 利用银行提供的预还优惠,尽量降低毁约时的贷款余额以降低penalty。以BMO为例,我们允许客户每月里年度预还本金的20%。如果你最初所获贷款额是$300000,现在还剩下$250000,你可以在毁约前,先预付回$60000($300000x20%)到本金里,这样你的余额一下子就变成了$190000。这样基本上你也能省下相当可观的一笔罚金。

c. 如果你只是把现在的住房卖掉,又买一个新的回来,我们有portable mortgage可供你考虑。基本上,就是把你原来剩下的mortgage,数额不变,所剩年期不变,原封不动的挪到新房子上,这种情况下,你也不用付penalty。

总的来说,买房置业里有很多的学问,我们也是活到老,学到老啊,我也是在一边工作,一边学习的过程当中,希望这些信息能够帮助大家。
作者: bakedyam    时间: 2009-5-4 14:21     标题: 顶!


作者: linafeng    时间: 2009-5-21 17:55

我重新update了帖子里关于Property Transfer Tax的信息,内容更加详细了,希望有需要的朋友用得上。





欢迎光临 论坛首页 (http://mail.victoriabbs.com/bbs/) Powered by Discuz! 6.0.0